BENFEITORIAS NO IMÓVEL NÃO DEVEM SER CONSIDERADAS EM AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, por maioria, que em ação revisional de aluguel, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor. Acessões são benfeitorias como obras novas ou aumento da área edificada, que se incorporam ao imóvel.

“A ação revisional não se confunde com a renovatória de locação. Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, afirmou o relator do recurso, ministro Antonio Carlos Ferreira.

O recurso foi interposto pelos proprietários do imóvel para modificar decisão que fixou em R$ 72.765,20 o valor do aluguel de imóvel locado por um hospital de Brasília. Os locadores queriam aumentar o valor de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00, devido às acessões realizadas pelos locatários.

Contrato vintenário

O contrato entre as partes foi celebrado por 20 anos, com vencimento para 1º de abril de 2028. Em abril de 2011, o hospital propôs ação revisional do aluguel, tendo em vista que os proprietários do imóvel queriam incluir no cálculo da prestação locatícia o valor da área construída pelos próprios locatários.

Tanto a sentença quanto a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) fixaram o novo valor no patamar sugerido pelo hospital, entendendo que “a revisão do valor do aluguel deve considerar o imóvel no momento em que se deu o contrato de locação, sob pena de enriquecimento indevido dos locadores”.

Preço de mercado

Em seu voto, o ministro Antonio Carlos destacou que a ação revisional não modifica nada além do próprio valor do aluguel, para efeito de ajustá-lo ao preço de mercado, restabelecendo o equilíbrio contratual.

Segundo ele, no caso, a acessão realizada não causou dano algum ao locador nem desequilibrou economicamente o contrato. “Inexiste razão, portanto, para que a locadora busque majorar o aluguel com base em uma acessão que nem mesmo indenizou. Tal ocorrerá, em tese, apenas ao término do contrato de locação”, disse o ministro.

Leia o voto do relator.

Fonte: STJ – 17.06.2015 – Adaptado pelo Mapa Jurídico.

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LOCATÁRIO QUE NÃO PROVOU AS CONDIÇÕES DO IMÓVEL DEVE INDENIZAR O LOCADOR

A lei do inquilinato dispõe sobre as obrigações do locador e do locatário quando da locação de imóveis urbanos.

Para quem mora em um imóvel alugado, com o decorrer dos anos, é inevitável que surja a necessidade de reformas e adaptações decorrentes do desgaste natural do bem.

As benfeitorias em imóveis são divididas em três categorias:

  • Necessárias: aquelas que destinadas à conservação do imóvel de modo a evitar sua deterioração como consertos de telhados, vazamentos, sistema elétrico comprometido e etc.
  • Úteis: aquelas que visam ampliar, facilitar ou melhorar o uso do imóvel, mas que se não forem feitas, não irá causar a deterioração do mesmo. São consideradas benfeitorias úteis a instalação de grades protetoras nas janelas, a cobertura da área da lavanderia, etc.
  • Voluptuárias: aquelas que visam apenas proporcionar maior beleza, melhorar o aspecto visual ou de conforto do bem, não tendo qualquer relação à conservação ou facilidade no uso do imóvel. Trata-se de uma melhoria estética como instalar uma banheira hidromassagem, uma central de gás, um espelho decorativo e etc.

Na hora da devolução de um imóvel alugado é possível que aconteçam divergências entre locador e locatário, principalmente se no ato da contratação, não houve uma vistoria registrando formalmente o estado interno e externo do imóvel.

Para evitar estas divergências é imprescindível que tanto no momento da locação quanto na entrega do imóvel haja registros detalhados do estado do imóvel, inclusive registros com fotos e relatórios especificando as condições do sistema elétrico e hidráulico, dentre outros que se achar necessário.

O art. 23 da Lei 8.245/91 dispõe sobre a obrigação do locatário em devolver o imóvel em plenas condições de uso, in verbis:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(…)

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

(…)

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Com base no disposto legal o TJ/GO condenou um locatário a indenizar o locador pelos prejuízos causados no imóvel durante a vigência do contrato, conforme julgado abaixo.

Locatário Terá de Ressarcir por Entregar Imóvel em Mau Estado de Conservação

Fonte: TJ/GO – 26.03.2015

O locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. É o que diz o artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato, o que levou a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), à unanimidade, a determinar que K.F.S. (locatário) faça o ressarcimento a W.L.F. (locador), de R$ 56,5 mil pelas despesas com a reforma do imóvel que havia sido alugado. A relatoria foi do juiz substituto em segundo grau Marcus da Costa Ferreira.

Em primeiro grau, o juízo da 2ª Vara Cível de Catalão havia julgado improcedente o pedido do locador por constatar a ausência de vistorias prévia e final do imóvel. Porém, Marcus da Costa Ferreira decidiu pela reforma da sentença ao verificar que, no contrato firmado entre as partes, o locatário declarou ter “procedido a vistoria do imóvel locado recebendo-o em prefeito estado”.

De acordo com o juiz, “se o imóvel não tivesse condições de uso, o locatário, de pronto, deveria ter recusado a recebê-lo em locação, ou ter feito constar no pacto que o bem já estava deteriorado, o que não ocorreu”.

Marcus da Costa considerou que, de acordo com a legislação e as cláusulas contratuais, os reparos necessários à conservação do imóvel eram de responsabilidade do locatário, sob pena de, “não o fazendo, ter de indenizar o locador pelos danos causados durante o uso”.

O magistrado, ao analisar as fotos tiradas antes e logo depois do término da locação, observou que houve danos decorrentes da falta de conservação e do mau uso do imóvel locado. “Verifica-se, outrossim, que o apelado não só se omitiu na conservação e manutenção dos imóveis, mas também em verdadeira inobservância às cláusulas contratuais e, à revelia do proprietário, fez neles alterações significativas, das quais resultaram danos e desvalorização do bem”, concluiu.

O caso

Consta dos autos que K.F.S. alugou imóvel de W.L.F., em Catalão, para a instalação de clínica visando a recuperação de dependentes químicos e, após o fim do contrato, o locador notou a “destruição” do imóvel. Segundo laudo do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Goiás (Crea-GO), o imóvel teve “pisos com cerâmicas retiradas e remendados com cimento comum”, “revestimentos perfurados e com várias falhas”.

O laudo também apontou que “foram retiradas as pias, armários, balcões em granito, suporte para filtros” e, “nos banheiros ficam evidenciados a falta de vaso sanitário, metais sanitários, torneiras, duchas higiênicas, chuveiros, armários e boxes”.

Além disso, o Crea constatou “parte elétrica com vários ‘gatos’, de fiação exposta, de ventiladores de teto estragados”, concluindo que o imóvel se encontrava “sucateado, foi muito mal conservado e com modificações indevidas, comprometendo a sua utilização”. Apelação Cível nº 272379-85.2013.8.09.0029. Veja a íntegra da Decisão.

Direito de Preferência do Locatário – Imóvel – Recuperação Judicial

Venda de imóvel em recuperação judicial não afasta direito de preferência do locatário

O direito de preferência do locatário, previsto pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), também tem aplicação na hipótese em que a alienação do imóvel locado ocorre como parte do plano de recuperação judicial da empresa proprietária.

A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso em que se discutia a possibilidade de venda direta do imóvel, quando aprovada pelos credores no plano de recuperação judicial e homologada em juízo.

A conclusão da Turma é que a venda ocorrida no âmbito do plano de recuperação da empresa locadora não caracteriza a venda judicial a que se refere o artigo 32 da Lei do Inquilinato. Por isso, deve ser respeitado o direito de preferência do locatário, previsto no artigo 27.

O artigo 27 da lei garante o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel, mas o artigo 32 dispõe que essa preferência não alcança a venda por decisão judicial. A Turma entendeu, no caso julgado, que permanece o direito de preferência e que a contagem do prazo decadencial para seu exercício deve ter início com a ciência inequívoca de todas as condições definitivas do negócio.

Negócio homologado

O caso envolve o prédio onde funciona o Hotel Sofitel, na avenida Atlântica, em Copacabana, Rio de Janeiro. O imóvel pertence à Veplan Hotéis e Turismo S/A, empresa em processo de recuperação judicial, e é alugado à Nova Riotel Empreendimentos Hoteleiros Ltda., que há 15 anos administra o hotel no local.

Conforme relatado no recurso interposto no STJ, o conselho de credores aprovou a alienação do imóvel por preço mínimo de R$ 170 milhões, como parte do plano de recuperação judicial da Veplan. O negócio foi acertado diretamente com uma terceira empresa, ao preço de R$ 184 milhões.

O juízo da recuperação entendeu que essa proposta poderia não ser a melhor e determinou que o imóvel fosse a leilão. A decisão foi contestada no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), que vetou a realização do leilão e homologou a venda negociada diretamente. Logo depois de lavrada a escritura de compra e venda, a Nova Riotel reivindicou o direito de preferência.

O juízo de primeira instância reconheceu a preferência da locatária, mas o TJRJ reformou a decisão para afastar esse direito e manter a venda direta. Para o tribunal estadual, a venda foi feita por decisão judicial, o que afastaria o direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato.

Em seu recurso para o STJ, a locatária alegou que não se tratou de venda por decisão judicial, pois o negócio entabulado diretamente entre a Veplan e os compradores decorreu da vontade exclusiva das partes, enquanto na venda judicial não há manifestação de vontade do proprietário.

Além disso, afirmou que, na venda judicial, o procedimento de alienação é público, o que lhe possibilitaria participar do leilão. A locatária afirmou que a perda do seu direito de preferência afronta o artigo 47 da Lei 11.101/05 (Lei de Recuperação Judicial e Falência), tendo em vista que teria oferecido proposta mais vantajosa.

Vontade do devedor

Segundo o relator no STJ, ministro João Otávio de Noronha, o conteúdo do plano de recuperação é proposição do próprio devedor, negociada com os credores. A modalidade de venda direta ali realizada, disse Noronha, encontra respaldo no artigo 145 da Lei 11.101, que prevê homologação do juiz para a alienação aprovada pelos credores. Isso, acrescentou, não converte a alienação na venda por decisão judicial de que trata o artigo 32 da Lei 8.245.

“Ainda que tal venda possa ter sido a única alternativa para tornar viável o plano de recuperação da empresa, não se pode afirmar que decorre de decisão judicial. Note-se que, a teor do parágrafo 3º do artigo 56 da Lei 11.101, qualquer alteração no plano que fosse aprovada na assembleia de credores dependeria de anuência do devedor. Portanto, sua manifestação de vontade em momento algum é subtraída ou desrespeitada pelos credores ou mesmo pelo juiz”, afirmou Noronha.

Para o ministro, a “venda por decisão judicial”, apontada no artigo 32 da Lei do Inquilinato como hipótese de exceção ao direito de preferência do locatário, “abrange aqueles casos em que a alienação do bem decorre da vontade soberana do estado, seja no bojo de uma execução forçada, seja no bojo de um procedimento de jurisdição voluntária, porém decorrente de uma exigência legal”.

Com o provimento do recurso, a Terceira Turma reconheceu o direito de preferência da locatária na aquisição do prédio.

STJ – 14.05.2014

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1374643