Modelo de Contrato: Aluguel Residencial

As cláusulas da locação residencial devem obedecer ao previsto na Lei 8.245/1991 (Lei do inquilinato).

O contrato de locação residencial pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia (concordância) conjugal, se igual ou superior a dez anos.

O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Para facilitar a aplicação da lei na redação de contratos de locação residencial, elaboramos um modelo de contrato de aluguel residencial.

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Cláusula Restritiva de Concorrência – Shopping – Legalidade

Cláusula de raio, inserida em contratos de shopping center, não é abusiva

A cláusula de raio, inserida em contratos de locação de espaço em shopping center, não é abusiva. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmado em julgamento de recurso especial.

Para o colegiado, os shoppings constituem uma estrutura comercial híbrida e peculiar e as cláusulas extravagantes servem para garantir o fim econômico do empreendimento.

A chamada cláusula de raio proíbe os lojistas de um shopping de explorar o mesmo ramo de negócio em um determinado raio de distância, com o objetivo de restringir a concorrência de oferta de bens e serviços no entorno do empreendimento.

No caso apreciado, o Sindicato dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre ajuizou ação declaratória de inexigibilidade contra um shopping da cidade para que fosse declarada a nulidade da cláusula de raio inserida nos contratos firmados com os lojistas do empreendimento.

Decisão estadual

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) acolheu o pedido sob o fundamento de que a cláusula de raio viola o princípio da livre concorrência com os outros shoppings; cria obstáculos para os empreendedores interessados em expandir o negócio; além de acarretar prejuízos ao consumidor, que é induzido a frequentar determinado centro de compras para encontrar o estabelecimento que procura.

No caso concreto, também foi alegada alteração contratual, ampliando, de 2 para 3 km, o raio a ser respeitado pelos lojistas para não instalar outro estabelecimento comercial do mesmo ramo. Para o TJRS, a modificação violou o princípio da boa-fé objetiva.

Outro entendimento

No STJ, o entendimento do tribunal gaúcho não foi mantido. O relator, ministro Marco Buzzi, destacou que a modalidade específica do contrato entre os lojistas e shopping objetiva a viabilização econômica e administrativa, bem como o sucesso do empreendimento, almejados por ambas as partes.

O relator também afastou a alegação de prejuízo ao consumidor. Além de a instalação dos lojistas em outros empreendimentos depender de inúmeros fatores e concordando com a sentença, ele esclareceu que a cláusula de raio acaba potencializando a concorrência com a abertura de outros empreendimentos no entorno.

Marco Buzzi também entendeu ser inviável impor limitações a contratos firmados baseando-se apenas em situações genéricas, sem um caso concreto que alegue a abusividade da cláusula e os prejuízos sofridos.

Em relação à modificação contratual que ampliou a distância da cláusula de raio, o relator entendeu que, uma vez respeitados os contratos de locação em curso, a modificação não apresenta ilegalidade ou abusividade.

Isso porque o dono do negócio pode impor limitações e condições para o uso de sua propriedade por terceiros, ressalvada a possibilidade de reexame da matéria via judicial ante a provocação da parte que se considerar lesada.

STJ – 13.05.2016 – REsp 1535727

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Aluguel em Dobro em Shopping – Cláusula Excêntrica – Validade

Aluguel em dobro de espaço em shopping no mês de dezembro não é abusivo

Em julgamento de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a validade da cláusula constante de contratos de locação de espaço em shopping centers que estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro (aluguel dúplice ou 13º aluguel).

O recurso foi interposto por uma administradora de shopping contra acórdão que afastou a cobrança em dobro. O tribunal entendeu que, apesar de ser prática comum, “na atual fase da economia (inflação controlada), não justificaria o pagamento do aluguel dobrado no mês de dezembro, devendo ser afastada a cobrança manifestamente abusiva limitando a irrestrita liberdade contratual em busca do equilíbrio decorrente da necessária função social do contrato”.

Contrato peculiar

No STJ, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, votou pela reforma do acórdão. Segundo ele, a cobrança do 13º aluguel é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.

Sanseverino explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, variando em torno de 7% a 8% sobre o volume de vendas.

“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.

Livre vontade

Para o relator, o controle judicial sobre essas cláusulas é bastante restrito, e o tribunal estadual, ao afastar o pagamento do aluguel, contrariou o artigo 421 do Código Civil, combinado com o artigo 54 da Lei 8.245/91, por ser um dispositivo comum nesses tipos de contratos e por ter sido livremente pactuado entre as partes.

A turma, por unanimidade, entendeu pela prevalência do contrato de locação e determinou o pagamento dos aluguéis em atraso.

STJ – 05.05.2016

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Índices de Reajuste de Aluguel Anual – Novembro/2015

As locações residenciais e comerciais são reajustadas levando-se em consideração a periodicidade e a variação do índice pactuado no contrato de locação.

Para reajuste anual em NOVEMBRO/2015, os índices aplicáveis nos contratos de aluguel serão de:

IGP-DI (FGV): 10,56%;
IGP-M (FGV): 10,10%%; e
INPC (IBGE): 10,33%.

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Índices de Reajuste do Aluguel Anual – Setembro/2015

As locações residenciais e comerciais são reajustadas levando-se em consideração a periodicidade e a variação do índice pactuado no contrato de locação.

Para reajuste anual em setembro/2015, os índices aplicáveis nos contratos de aluguel serão de:

IGP-DI (FGV): 7,80%;
IGP-M (FGV): 7,55%; e
INPC (IBGE): 9,88%.

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LOCATÁRIO QUE NÃO PROVOU AS CONDIÇÕES DO IMÓVEL DEVE INDENIZAR O LOCADOR

A lei do inquilinato dispõe sobre as obrigações do locador e do locatário quando da locação de imóveis urbanos.

Para quem mora em um imóvel alugado, com o decorrer dos anos, é inevitável que surja a necessidade de reformas e adaptações decorrentes do desgaste natural do bem.

As benfeitorias em imóveis são divididas em três categorias:

  • Necessárias: aquelas que destinadas à conservação do imóvel de modo a evitar sua deterioração como consertos de telhados, vazamentos, sistema elétrico comprometido e etc.
  • Úteis: aquelas que visam ampliar, facilitar ou melhorar o uso do imóvel, mas que se não forem feitas, não irá causar a deterioração do mesmo. São consideradas benfeitorias úteis a instalação de grades protetoras nas janelas, a cobertura da área da lavanderia, etc.
  • Voluptuárias: aquelas que visam apenas proporcionar maior beleza, melhorar o aspecto visual ou de conforto do bem, não tendo qualquer relação à conservação ou facilidade no uso do imóvel. Trata-se de uma melhoria estética como instalar uma banheira hidromassagem, uma central de gás, um espelho decorativo e etc.

Na hora da devolução de um imóvel alugado é possível que aconteçam divergências entre locador e locatário, principalmente se no ato da contratação, não houve uma vistoria registrando formalmente o estado interno e externo do imóvel.

Para evitar estas divergências é imprescindível que tanto no momento da locação quanto na entrega do imóvel haja registros detalhados do estado do imóvel, inclusive registros com fotos e relatórios especificando as condições do sistema elétrico e hidráulico, dentre outros que se achar necessário.

O art. 23 da Lei 8.245/91 dispõe sobre a obrigação do locatário em devolver o imóvel em plenas condições de uso, in verbis:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(…)

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

(…)

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Com base no disposto legal o TJ/GO condenou um locatário a indenizar o locador pelos prejuízos causados no imóvel durante a vigência do contrato, conforme julgado abaixo.

Locatário Terá de Ressarcir por Entregar Imóvel em Mau Estado de Conservação

Fonte: TJ/GO – 26.03.2015

O locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. É o que diz o artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato, o que levou a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), à unanimidade, a determinar que K.F.S. (locatário) faça o ressarcimento a W.L.F. (locador), de R$ 56,5 mil pelas despesas com a reforma do imóvel que havia sido alugado. A relatoria foi do juiz substituto em segundo grau Marcus da Costa Ferreira.

Em primeiro grau, o juízo da 2ª Vara Cível de Catalão havia julgado improcedente o pedido do locador por constatar a ausência de vistorias prévia e final do imóvel. Porém, Marcus da Costa Ferreira decidiu pela reforma da sentença ao verificar que, no contrato firmado entre as partes, o locatário declarou ter “procedido a vistoria do imóvel locado recebendo-o em prefeito estado”.

De acordo com o juiz, “se o imóvel não tivesse condições de uso, o locatário, de pronto, deveria ter recusado a recebê-lo em locação, ou ter feito constar no pacto que o bem já estava deteriorado, o que não ocorreu”.

Marcus da Costa considerou que, de acordo com a legislação e as cláusulas contratuais, os reparos necessários à conservação do imóvel eram de responsabilidade do locatário, sob pena de, “não o fazendo, ter de indenizar o locador pelos danos causados durante o uso”.

O magistrado, ao analisar as fotos tiradas antes e logo depois do término da locação, observou que houve danos decorrentes da falta de conservação e do mau uso do imóvel locado. “Verifica-se, outrossim, que o apelado não só se omitiu na conservação e manutenção dos imóveis, mas também em verdadeira inobservância às cláusulas contratuais e, à revelia do proprietário, fez neles alterações significativas, das quais resultaram danos e desvalorização do bem”, concluiu.

O caso

Consta dos autos que K.F.S. alugou imóvel de W.L.F., em Catalão, para a instalação de clínica visando a recuperação de dependentes químicos e, após o fim do contrato, o locador notou a “destruição” do imóvel. Segundo laudo do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Goiás (Crea-GO), o imóvel teve “pisos com cerâmicas retiradas e remendados com cimento comum”, “revestimentos perfurados e com várias falhas”.

O laudo também apontou que “foram retiradas as pias, armários, balcões em granito, suporte para filtros” e, “nos banheiros ficam evidenciados a falta de vaso sanitário, metais sanitários, torneiras, duchas higiênicas, chuveiros, armários e boxes”.

Além disso, o Crea constatou “parte elétrica com vários ‘gatos’, de fiação exposta, de ventiladores de teto estragados”, concluindo que o imóvel se encontrava “sucateado, foi muito mal conservado e com modificações indevidas, comprometendo a sua utilização”. Apelação Cível nº 272379-85.2013.8.09.0029. Veja a íntegra da Decisão.

Fiador – Obrigações no Contrato de Locação

As obrigações do fiador no contrato de locação

Para a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fiança a amigos ou parentes. Não é pra menos. Ser a garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos. Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas e, sobretudo, à relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, não são poucas as histórias de amizades e relações familiares rompidas que começaram com um contrato de fiança. 
Prova disso são os casos envolvendo fiança que chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva coletânea de precedentes e à edição de súmulas.A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.

Ela tem natureza jurídica de contrato acessório e subsidiário, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua execução subordinada ao não cumprimento desse contrato principal pelo devedor.

Fiança não é aval

É importante não confundir fiança e aval. Apesar de também ser uma garantia fidejussória, o aval é específico de títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em geral, não apenas títulos de crédito.

O aval também não tem natureza jurídica subsidiária, é obrigação principal, dotada de autonomia e literalidade. Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do avalista no titulo de crédito, pelo qual passa a responder em caso de inadimplemento do devedor principal.

Entrega das chaves

Em um contrato de aluguel, portanto, o proprietário do imóvel exigirá um fiador, não um avalista e, até a entrega das chaves, será ele a segurança financeira da locação do imóvel.

Essa “entrega das chaves”, no entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuência destes.

O enunciado da Súmula 214 do STJ diz que “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Em contratos por prazo determinado, então, não poderia haver prorrogação da fiança sem a concordância do fiador, certo? Depende.

Nessas situações, a jurisprudência do STJ disciplina que, existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador (AREsp 234.428).

No julgamento do Recurso Especial 1.326.557, o ministro Luis Felipe Salomão, relator, destacou que esse entendimento já era aplicado nos contratos firmados antes da nova redação conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/09. O que era jurisprudência virou lei.

De acordo com o dispositivo, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. Ou seja, para que a fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no contrato esteja especificado que o fiador ficará isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato.

“Diante do novo texto legal, fica nítido que, para contratos de fiança firmados na vigência da Lei 12.112/09 – pois a lei não pode retroagir para atingir pactos anteriores à sua vigência –, salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória”, explicou Salomão.

Notificação resilitória

O Código Civil de 2002 também trouxe mudanças em relação à exoneração do fiador. Enquanto o Código de 1916 determinava que a exoneração somente poderia ser feita por ato amigável ou por sentença judicial, o novo código admite que a fiança, sem prazo determinado, gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador.

Para que isso aconteça, o fiador deve notificar o credor sobre a sua intenção de exonerar-se da fiança. A exoneração, contudo, não é imediata. De acordo com a nova redação da Lei 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Novo fiador

Além dos casos de exoneração, o locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo determinado.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 902.796, contra uma ação de despejo. Ao término do contrato de aluguel, por prazo determinado e sem previsão de prorrogação, o locador exigiu a apresentação de novo fiador, mas a providência solicitada não fui cumprida.

O locatário argumentou que “não cometeu qualquer falta contratual capaz de suscitar a rescisão e o consequente despejo. Isso porque, em sendo a avença prorrogada por tempo indeterminado, não haveria para ele, ainda que instado a tanto pela locadora, qualquer obrigação de apresentar novo fiador”, que estaria responsável pela garantia do imóvel até a entrega das chaves.

A ministra Laurita Vaz, relatora, negou provimento ao recurso sob o fundamento de que, sendo a fiança ajustada por prazo certo, “há expressa previsão legal – artigo 40, inciso V, da Lei 8.245/91 –, a permitir ao locador que exija a substituição da garantia fidejussória inicialmente prestada, notificando o locatário desse propósito e indicando-lhe prazo para o cumprimento”.

Outorga uxória

O locador também deve ficar atento às formalidades da lei no que diz respeito à outorga uxória do fiador. A outorga uxória é utilizada como forma de impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. Por isso, a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador é nula. É exatamente daí que vem o enunciado da Súmula 332 do STJ: “Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.”

No julgamento de Recurso Especial 1.095.441, no entanto, a Sexta Turma relativizou o entendimento. No caso, o fiador se declarou separado, mas vivia em união estável. Na execução da garantia do aluguel, sua companheira alegou a nulidade da fiança porque não contava com sua anuência, mas os ministros entenderam que permitir a anulação seria beneficiar o fiador, que agiu de má-fé.

“Esse fato, ao que se pode depreender, inviabiliza, por si só, a adoção do entendimento sumulado por esta Casa, pois, do contrário, seria beneficiar o fiador quando ele agiu com a falta da verdade, ao garantir o negócio jurídico”, disse o ministro Og Fernandes, relator.

O ministro observou também que a meação da companheira foi garantida na decisão, o que, segundo ele, afasta qualquer hipótese de contrariedade à lei.

Fiança e morte

A outorga uxória vincula o cônjuge até mesmo com a morte do fiador. De acordo com a jurisprudência do STJ, a garantia, que foi prestada pelo casal, não é extinta com o óbito, persistindo seus efeitos em relação ao cônjuge (REsp 752.856).

O mesmo não acontece, entretanto, se o locatário morre. Antes da alteração da Lei do Inquilinato, os débitos advindos depois do falecimento, não eram direcionados ao fiador.

Com as alterações de 2009, o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias, contado do recebimento da comunicação do falecimento, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Benefício de Ordem

Se, todavia, nos embargos à execução não puder ser invocada a ausência de outorga uxória ou mesmo a morte do locatário, poderá o fiador lançar mão do Benefício de Ordem.

O Benefício de Ordem é o direito que se garante ao fiador de exigir que o credor acione primeiramente o devedor principal. Isto é, que os bens do devedor sejam executados antes dos seus.

No entanto, o fiador não poderá se aproveitar deste benefício se no contrato de fiança estiver expressamente renunciado ao benefício; se declarar-se como pagador principal ou devedor solidário; ou se o devedor for insolvente ou falido.

Não adianta nem mesmo alegar que a cláusula de renúncia é abusiva, como foi feito no Recurso Especial 851.507, também de relatoria do ministro Arnaldo Esteves de Lima.

“Enquanto disposta de forma unilateral – característica do contrato de adesão – é abusiva e criadora de uma situação de extrema desvantagem para o polo hipossuficiente da relação contratual firmada, qual seja a locatária e seu fiador, impossibilitados de discutir ou de alterar quaisquer cláusulas do contrato objeto da execução”, alegou a defesa.

A irresignação não prosperou porque, segundo o relator, a renúncia ao Benefício de Ordem prevista é expressamente autorizada pelo artigo 828 do Código Civil.

Bem de família

É importante atentar também que, uma vez assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 1.088.962, de relatoria do ministro Sidnei Beneti. No caso, o tribunal de origem considerou o imóvel como bem de família e afastou a penhora, mas o acórdão foi reformado.

“Destaca-se que o Supremo Tribunal Federal, em votação plenária, proferiu julgamento no Recurso Extraordinário 407688, segundo o qual o único imóvel (bem de família) de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário”, justificou o ministro.

A medida está amparada no artigo 3º da Lei 8.009/90, que traz expresso: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.”

No julgamento do Recurso Especial 1.049.425, o ministro Hamilton Carvalhido, relator, chegou a manifestar sua opinião sobre a inconstitucionalidade da lei, mas, diante do entendimento do STF que considerou constitucional a penhora e da jurisprudência do STJ, votou conforme o entendimento firmado, mesmo sem concordar.

“A meu sentir, fere o princípio constitucional de igualdade, não podendo prevalecer, ainda mais quando, por norma constitucional posterior à lei, firmou-se o caráter social da moradia. Este Tribunal, entretanto, acompanhando a decisão da Corte Suprema, tem assentado a regularidade da aludida exceção, inclusive para os contratos de aluguel anteriores à vigência da Lei nº 8.245/91”, apontou Carvalhido.

STJ – 21.01.2014 (texto corrigido no site)

Locação – Imóvel Comercial – Renovação – Prazo

Terceira Turma define prazo de cinco anos para renovação de aluguel comercial
Se por um lado deve ser considerado todo o patrimônio imaterial agregado a imóvel comercial pela atividade exercida pelo locatário, por outro é necessário resguardar o direito de propriedade do locador, evitando contratos que eternizem o uso do imóvel. Portanto, de acordo com decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o prazo de cinco anos é razoável para renovação de contratos do gênero.O entendimento foi firmado pela Turma ao analisar a aplicação, em ação renovatória de contrato de locação comercial, da acessio temporis – quando a soma de períodos ininterruptos de locação é utilizada para alcançar o período mínimo de cinco anos para o pedido de renovação.

Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi, relatora, reconheceu a importância desse instituto jurídico, porém ressaltou que é fundamental respeitar a natureza bilateral e consensual do contrato locatício. Considerando a vontade de renovação de um lado e a de não renovação do outro, a ministra afirmou que o prazo de cinco anos mostra-se razoável para a renovação, que pode ser requerida novamente pelo locatário no final do contrato.

Cinco anos

Segundo Nancy Andrighi, permitir a renovação por prazos maiores – de dez, 15 ou 20 anos – contraria a própria finalidade do instituto, uma vez que possíveis mudanças econômicas e outros fatores podem influenciar na decisão das partes em renovar, ou não, o contrato.

Para a relatora, quando a Lei 8.245/91 estabelece o direito à renovação por igual prazo, está se referindo ao prazo mínimo exigido, ou seja, cinco anos, e não o prazo estipulado pelo último contrato celebrado entre as partes.

“A renovação do contrato de locação não residencial, nas hipóteses de acessio temporis, dar-se-á pelo prazo de cinco anos, independentemente do prazo do último contrato que completou o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação. O prazo máximo da renovação também será de cinco anos, mesmo que a vigência da avença locatícia, considerada em sua totalidade, supere esse período”, explicou a ministra.

STJ – 04.12.2013 REsp 1323410
Veja também:

CDC – Contratos de Administração Imobiliária

CDC incide sobre contratos de administração imobiliária
Acompanhando o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, o que revela sua condição de consumidor.

No caso julgado, uma empresa administradora de imóveis questionou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se enquadra no conceito de consumidor, por não ser o destinatário final econômico do serviço prestado. A ação discutiu a natureza abusiva de cláusula estabelecida em contrato de adesão.

Em seu voto, o relator admitiu que os conceitos de consumidor e de fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos da edição do CDC (Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto ao alcance da relação jurídica estabelecida entre as partes.

“Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu voto.

De acordo com o relator, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, na qual convivem características de diversas modalidades contratuais típicas, como corretagem, agenciamento, administração e mandato, não se confundindo com a locação imobiliária.

Relações distintas

Para Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a locação daquela edificação.

Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração do imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico do serviço, pois remunera a expertise da contratada e o know-how oferecido em benefício próprio. Não se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.

Citando doutrina e precedentes, o ministro enfatizou que, além da locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas na conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, em simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono.

Vulnerabilidade

A Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a vulnerabilidade do contratante e justificar a não aplicação do CDC nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período.

“Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”, concluiu o relator.

STJ – 22.05.2013 – REsp 509304
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Indenização – Aluguéis – Imobiliária Administradora

Imobiliária que dispensou exigências do locatário terá de pagar aluguéis ao locador
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que condenou uma imobiliária a pagar dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, porque não tomou os cuidados devidos na análise dos cadastros e até mesmo dispensou exigências contratuais relativas a renda e patrimônio.

No caso julgado, o locador celebrou contrato com a imobiliária para locação e administração de sua propriedade. A administradora, por sua vez, aprovou o cadastro do locatário e do fiador baseada, segundo a sentença, em “laços de amizade”, sem que a renda recebida por eles alcançasse o valor mínimo exigido em contrato e sem que tivessem bens para garantir eventual execução.

Diante da inadimplência dos aluguéis, e com a descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para cobrir os débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação objetivando indenização por perdas e danos contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros foram aprovados de forma “desidiosa”.

A imobiliária declarou que atuou com diligência tanto na aprovação dos cadastros como no curso do contrato de locação, e que promoveu a cobrança judicial da dívida. Afirmou que não poderia ser responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se obrigou solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos valores deveriam ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo devedor e seu fiador.

Alegou ilegitimidade passiva na causa e disse que a pretensão do proprietário do imóvel em ser indenizado já estava prescrita.

Execução frustrada

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) reconheceu a existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente (renda mensal superior ao triplo do valor do aluguel), com o que se frustrou a execução dos aluguéis e débitos relativos às cotas condominiais e tributos não pagos.

O TJRN também levou em conta a conclusão da sentença no sentido de que a aprovação do cadastro do locatário e do seu fiador teria ocorrido em virtude de amizade entre eles e o diretor da imobiliária.

Para o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, esses argumentos reforçam a culpa da imobiliária pela “desídia” na execução do contrato.

O artigo 667 do Código Civil (CC) obriga o mandatário (no caso, a imobiliária) a aplicar “toda sua diligência na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.

Segundo o relator, “não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário, ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido”.

Entretanto, “configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”, analisou o relator.

Legitimidade e prescrição

Para os ministros da Quarta Turma, a imobiliária, autora do recurso especial, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pois o pedido formulado em juízo não diz respeito apenas ao pagamento dos aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa pelo descumprimento do contrato.

Com relação à prescrição alegada pela imobiliária, a Turma esclareceu que a pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o conhecimento da “desídia” quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.

Tal fato se deu quando o processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi frustrado. Como a demanda foi proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, os ministros entenderam não ter ocorrido prescrição.

STJ – 26.04.2013 – REsp 1103658