Dação em Pagamento por Débitos Tributários Federais

A dação em pagamento de imóveis é uma das formas de extinção do crédito tributário inscrito em dívida ativa da União, conforme inciso XI do artigo 156 da Lei 5.172/1966 – Código Tributário Nacional (CTN).

Para tanto, devem, a critério do credor, ser atendidas as seguintes condições:

I – ser precedida de avaliação judicial do bem ou bens ofertados, segundo critérios de mercado;

II – abranger a totalidade do débito ou débitos que se pretende liquidar com atualização, juros, multa e encargos, sem desconto de qualquer natureza, assegurando-se ao devedor a possibilidade de complementação em dinheiro de eventual diferença entre os valores da dívida e o valor do bem ou bens ofertados em dação.

O laudo de avaliação do bem imóvel deverá ser emitido:

– por instituição financeira oficial, em se tratando de imóvel urbano;

– pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), em se tratando de imóvel rural, caso em que o procedimento ocorrerá em atendimento ao interesse social, para fins de reforma agrária.

A dação em pagamento não se aplica aos créditos tributários referentes ao Regime Especial Unificado de Arrecadação de Tributos e Contribuições devidos pelas Microempresas e Empresas de Pequeno Porte (Simples Nacional).

Caso o crédito que se pretenda extinguir seja objeto de discussão judicial, a dação em pagamento somente produzirá efeitos após a desistência da referida ação pelo devedor ou corresponsável e a renúncia do direito sobre o qual se funda a ação, devendo o devedor ou o corresponsável arcar com o pagamento das custas judiciais e honorários advocatícios.

Bases: Lei 13.259/2016, art. 4º, artigo 156 da Lei 5.172/1966 e Portaria PGFN 32/2018.

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Convenção de Condomínio – Aspectos Essenciais

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Além das cláusulas exigidas pelo ato de instituição e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

São equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Base: artigos 1.331 a 1.346 do Código Civil.

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Corretagem Imobiliária – Valor Indevido – Negócio Desfeito – Risco

Não cabe pagamento de corretagem quando desistência da compra é motivada

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação.

O colegiado restabeleceu sentença de primeiro grau que julgou procedente o pedido dos candidatos à compra do imóvel para não pagar a taxa de corretagem e extinguir a execução, por inexigibilidade de título executivo. Eles desistiram da compra por não terem sido informados da existência de uma ação de execução fiscal contra o proprietário do imóvel.

Segundo o ministro relator no STJ, Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento – antes mesmo da lavratura da escritura – é motivado por razões como a descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.

“Muito embora não tenha sido apurado se a venda do imóvel pelos promitentes vendedores constituiria ato atentatório à dignidade da Justiça (se caracterizaria, efetivamente, fraude à execução), é certo que o valor da causa da execução fiscal é vultoso (R$ 84.846,88) – próximo ao do imóvel objeto do compromisso de compra e venda (no valor de R$ 99.000,00) –, sendo motivo idôneo e suficiente para o rompimento contratual, não havendo cogitar, a meu sentir, em dever de pagar comissão de corretagem”, destacou o relator.

 

Falta de diligência

Para o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores do negócio intermediado pelo corretor de imóveis. O Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

No caso em análise, frisou o ministro, a imobiliária não cumpriu com os seus deveres, pois não chegou nem a pesquisar acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz.

“A execução fiscal ajuizada em face de um dos promitentes vendedores tramitava no Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, e o imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda é situado no município de Porto Alegre, ficando nítida, a meu juízo, a falta de diligência e prudência da recorrida”, destacou Salomão.

Obrigação de resultado

A jurisprudência do STJ entende que, no contrato de corretagem, a obrigação é de resultado, somente cabendo cobrança da comissão quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na efetiva venda do imóvel. Se o negócio não é concluído por arrependimento motivado, o corretor não faz jus ao recebimento da remuneração.

O ministro frisou que o corretor não pode se desincumbir da tarefa de assessorar as partes até a concretização do negócio, sob risco de deixar a negociação precária e incompleta.

“Com efeito, é de rigor o restabelecimento do que fora decidido na sentença, visto que a recorrida sequer cumpriu com seu dever essencial de buscar certidões no cartório de distribuição acerca de ações a envolver os promitentes vendedores”, afirmou o relator.

STJ – 30.10.2017 –  processo REsp 1364574
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IPTU Incide sobre Imóvel Público Locado a Empresa Privada

STF aprova tese sobre cobrança de IPTU de empresa privada que aluga imóvel público

Os ministros do Supremo Tribunal Federal (STF) aprovaram a tese de repercussão geral relativa ao julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 601720, realizado em 6 de abril último, quando foi afastada a imunidade tributária para cobrança de imposto municipal de terreno público cedido a empresa privada ou de economia mista.

A tese, sugerida pelo ministro Marco Aurélio (redator do acórdão), prevê que “incide o IPTU considerado o imóvel de pessoa jurídica de direito público cedido a pessoa jurídica de direito privado devedora do tributo”.

O recurso foi interposto ao STF pelo Município do Rio de Janeiro contra decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJ-RJ) que garantiu a imunidade tributária recíproca, prevista no artigo 150, inciso VI, alínea ‘a’, da Constituição Federal, à concessionária Barrafor Veículos Ltda., que ocupava um terreno de propriedade da União cedido em contrato de concessão ao lado do Aeroporto de Jacarepaguá, na capital do estado.

O TJ-RJ entendeu que a imunidade tributária recíproca –– que veda aos entes da Federação (União, estados, municípios e Distrito Federal) cobrar impostos uns dos outros – alcança imóvel de propriedade da União cedido a empresa privada para exploração de atividade econômica.

No recurso extraordinário, o município sustentou que a regra não se aplica quando o imóvel cedido não tem destinação pública, entendimento que foi acolhido pela maioria dos ministros, seguindo o voto do ministro Marco Aurélio. Ficaram vencidos os ministros Edson Fachin (relator) e Dias Toffoli.

RE 434251

Na sequência, os ministros deram continuidade ao julgamento do RE 434251, que trata do mesmo tema, e aplicaram o mesmo entendimento do RE 601720.

Em seu voto-vista, a ministra Cármen Lúcia seguiu o relator do processo, ministro Joaquim Barbosa (aposentado), pelo provimento do recurso interposto pelo Município do Rio de Janeiro.

Ela reafirmou que a incidência da imunidade, no caso, não resiste a uma interpretação sistemática dos dispositivos constitucionais, que apontam em sentido contrário à sua extensão, que favoreceria não ente federado, mas uma empresa privada. Acompanharam esse entendimento na sessão de hoje os ministros Alexandre de Moraes, Roberto Barroso, Rosa Weber, Luiz Fux e Marco Aurélio.

STF – 19.04.2017

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Desistência de Compra de Imóvel – Aluguel Devido

Compradora desistente terá de pagar taxa de ocupação por todo o tempo em que ficou no imóvel

Uma compradora de imóvel que pediu rescisão do compromisso de compra e venda por não conseguir pagar as parcelas terá de indenizar a construtora por todo o tempo em que esteve na posse do bem. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que levou em conta as peculiaridades do caso.

O compromisso de promessa de compra e venda é um tipo de contrato preliminar em que o promitente vendedor (aquele que promete vender) se obriga a passar a escritura do imóvel ao promitente comprador (aquele que se compromete a comprar) após o pagamento integral do preço combinado, quando então é assinado o contrato definitivo.

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) havia definido que a compradora desistente receberia de volta o que pagou, com juros e correção monetária. A decisão impediu que a construtora retivesse valores relativos a corretagem, publicidade e outras despesas administrativas.

O tribunal estadual também afirmou que seria devida uma taxa de ocupação (aluguéis), mas apenas pelo período em que a compradora permaneceu no imóvel sem pagar as parcelas.

Tudo como antes

Ao analisar o recurso da construtora, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, disse que a Segunda Seção do STJ já confirmou a possibilidade de o comprador encerrar o contrato quando não conseguir mais pagar a dívida. Nesse caso, caberá o ressarcimento parcial do que foi pago. Em geral, a jurisprudência considera que a construtora pode reter até 25% do valor pago para cobertura dos custos administrativos.

O ministro explicou que o efeito pretendido é deixar as partes, tanto quanto possível, na situação em que estavam antes do negócio. No caso, porém, a retenção das despesas administrativas não foi autorizada pelo TJMS.

Salomão esclareceu que a retenção de valores pela construtora não se confunde com o pagamento pelo uso do imóvel. O relator avaliou que a taxa de ocupação deve incidir desde o início da ocupação – que se deu logo após a assinatura do compromisso de compra e venda – até a devolução do imóvel. Do contrário, haveria enriquecimento sem causa do comprador.

“Se as partes são restituídas ao estado inicial, a taxa de ocupação deve abranger todo o tempo de posse sobre o imóvel”, disse o ministro. No caso, se fosse mantida a decisão do TJMS, a construtora não seria ressarcida pelo período compreendido entre a imissão na posse do imóvel e a data em que as parcelas deixaram de ser pagas.

STJ – 13.10.2015 – REsp 1211323

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Condômino – Direito de Preferência – Imóvel Indiviso

O condômino que desejar vender sua fração de imóvel em estado de indivisão, seja ele divisível ou não, deverá dar preferência de aquisição a outro condômino.
A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que voltou a discutir o tema ainda controverso na doutrina e na jurisprudência.

No caso julgado, um casal de condôminos de uma fazenda em Minas Gerais ajuizou ação de preferência contra outro casal que vendeu sua parte na propriedade a uma indústria. O pedido foi negado em primeira e segunda instâncias, sob o fundamento de que o imóvel, apesar de momentaneamente indiviso, era divisível.

O relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que a questão era mesmo controvertida nas turmas de direito privado do tribunal. Para uniformizar o entendimento, em 2004, em um caso ainda sob o comando do Código Civil (CC) de 1916, a Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turmas, entendeu que havia a preferência. Para Salomão, esse deve ser o entendimento também sob a vigência do CC de 2002.

Estranho no grupo

O relator analisou o artigo 504 do CC/02, que impede um condômino de vender sua parte em coisa indivisível a estranhos. Ele destacou que o objetivo do legislador com a norma era conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. “Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo”, cita o ministro no voto.

Salomão afirmou ainda que deve ser levado em conta todo o sistema jurídico, notadamente o parágrafo único do artigo 1.314 do CC/02, que veda ao condômino, sem a prévia concordância dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos, somado à vedação do artigo 504.

Seguindo o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso para cassar a sentença e o acórdão do tribunal mineiro, estabelecer como possível a preferência dos condôminos para o imóvel e remeter o processo ao magistrado de primeiro grau para que analise os demais requisitos da ação de preferência, juridicamente denominada ação de preempção.

STJ – 16.07.2015 REsp 1207129

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COMPRADORA DE IMÓVEL DADO EM GARANTIA HIPOTECÁRIA CONSEGUE PAGAR PRESTAÇÕES EM JUÍZO

Quando há dúvida sobre quem deve receber determinado pagamento, cabe o ajuizamento de ação consignatória, para que o devedor pague em juízo, sem correr o risco de pagar e não levar.

Foi o que aconteceu com a compradora de um imóvel em Minas Gerais. Ela assinou o contrato de compra e venda e vinha pagando regularmente as prestações, até que a imobiliária deu o imóvel em garantia hipotecária a um engenheiro. Como o negócio entre eles não foi honrado, instaurou-se ação judicial para execução da garantia.

A compradora parou de receber os boletos e, sem saber para quem pagar as prestações, ajuizou ação de consignação em pagamento contra a empresa e o engenheiro.

Julgada procedente em primeira instância, a ação foi extinta pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) por falta de interesse de agir da compradora. Para os magistrados de segundo grau, não havia dúvidas de que o pagamento deveria ser feito à imobiliária, conforme previsto no contrato.

Dúvida concreta

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou essa decisão. O relator do recurso da compradora, ministro João Otávio de Noronha, entendeu que havia no caso fundada dúvida sobre a quem efetuar o pagamento.

Para o ministro, a existência da disputa judicial e o comportamento das partes envolvidas lançou dúvida sobre quem poderia receber os valores e entregar o imóvel à recorrente, que se viu sob o risco de pagar as prestações e depois não conseguir a outorga da escritura.

“Assim, para exonerar-se da obrigação sem assumir o risco do pagamento equivocado, a recorrente tinha mesmo que buscar o auxílio do Judiciário, o que demonstra a existência do interesse de agir”, afirmou o ministro.

Ele observou ainda que o TJMG extinguiu a ação consignatória depois de proclamar quem considerava ser o efetivo credor das quantias. “Somente após afirmar que a ele os pagamentos deveriam ter sido realizados, concluiu que a autora não teria interesse de agir. Ocorre que, até o ajuizamento da ação, havia fundada dúvida sobre a quem efetuar o pagamento”, disse Noronha.

Seguindo o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso para declarar a existência do interesse de agir e determinar o retorno dos autos ao TJMG para que retome o julgamento da apelação.

Fonte: STJ – 08.06.2015

ADQUIRENTE DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO RESPONDE PELOS DÉBITOS DO ALIENANTE

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão do promissário comprador na posse e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

A tese foi fixada em julgamento de recurso repetitivo e passa a orientar as demais instâncias do Judiciário na solução de casos idênticos. Havendo decisão em consonância com o que foi definido pelo STJ, não será admitido recurso contra ela para a corte superior.

O colegiado destacou que, no caso de compromisso de compra e venda (ver modelo) não levado a registro, dependendo das circunstâncias, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador.

Entretanto, se ficar comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse e que o condomínio teve ciência inequívoca da transação, deve ser afastada a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.

“O Código Civil de 2002, em seu artigo 1.345, regulou de forma expressa que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, assinalou o ministro Luis Felipe Salomão, relator.

“Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

De acordo com o ministro, “as despesas condominiais, compreendidas como obrigações propter rem, são de responsabilidade daquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária, ou ainda do titular de um dos aspectos da propriedade, tais como a posse, o gozo ou a fruição, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio”. REsp 1345331. Leia na íntegra o voto do relator.

Fonte: STJ – 05.05.2015

COMISSÃO DEVE SER PAGA PELO COMPRADOR DO IMÓVEL SE ELE CONTRATOU O CORRETOR

A obrigação de pagar a comissão de corretagem é daquele que contrata o corretor. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que negou recurso da Associação das Irmãs Missionárias Capuchinhas em demanda com um corretor de imóveis.

A associação recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça do Amazonas (TJAM) que entendeu que a comissão de corretagem é devida quando o corretor efetivamente aproxima as partes interessadas e dessa aproximação decorre a celebração do negócio, ainda que firmado diretamente entre os contraentes.

Para a associação, a obrigação de pagamento da comissão de corretagem deveria recair sobre o vendedor, já que, conforme alegou, não houve contrato entre ela e o corretor.

Obrigação

Ao analisar o caso, o relator, ministro João Otávio de Noronha, advertiu que a partir do momento em que o corretor é chamado a ingressar na relação entre comprador e devedor, passa a ser devida a sua comissão.

“O encargo, pois, do pagamento da remuneração desse trabalho depende, em muito, da situação fática contratual objeto da negociação, devendo ser considerado quem propõe ao corretor nela intervir”, acrescentou Noronha.

Segundo o ministro, no mercado, na maioria das vezes, é o vendedor quem procura um intermediador para a venda de seu imóvel. Mas há situações em que o comprador é que procura o corretor para que este encontre um imóvel específico que atenda às suas expectativas.

No caso dos autos, segundo observou o relator, ficou demonstrado que o corretor foi contratado verbalmente pela associação para procurar imóvel de seu interesse, portanto é a ela que cabe arcar com o ônus da comissão de corretagem. Processo REsp 1288450.

Fonte: STJ – 04.03.2015

CONSTRUTORA NÃO ENTREGA IMÓVEL NO PRAZO E É CONDENADA EM DANOS MORAIS, MULTAS E LUCROS CESSANTES

A justiça condenou uma construtora e uma incorporadora a pagar indenização por danos morais no valor de R$ 10 mil, lucros cessantes, multa contratual, além da obrigação de entrega do imóvel, sob pena de multa diária de R$ 1.000,00.

Os compradores R.V. e L.I.Z.V adquiriram imóvel em um condomínio de apartamentos na capital em 2010, pagando o valor de quase R$ 89 mil à vista pelo apartamento, que deveria ser entregue em novembro de 2012. O imóvel não havia sido entregue até a propositura da ação.

Os autores pediram na ação indenização por danos morais e materiais, a inversão do ônus da prova e da cláusula de multa contratual por inadimplência do contrato em favor deles, a declaração de nulidade da cláusula que prevê a prorrogação da data de entrega do imóvel e, por fim, a condenação das rés a entregarem imediatamente o imóvel em total condição de moradia, sob pena de multa diária.

As empresas apresentaram contestação pedindo, preliminarmente, a improcedência da ação, sob o argumento de que faltam páginas do contrato, e que o atraso na entrega da obra ocorreu por força maior, decorrendo da demora na expedição do Habite-se pela Prefeitura Municipal.

Pedem também pela improcedência da multa contratual, por ausência de cláusula que a condene a pagamento de multa, e ainda que a relação não é de consumo.

O juiz do processo, Flávio Saad Peron, afastou o pedido de preliminar de inépcia da ação, feito pelas empresas rés e, no mérito, julgou antecipadamente a ação, por entender ser incontroversos os fatos, não dependendo de provas a serem produzidas em audiência.

O magistrado reconheceu, ainda, a relação de consumo entre as partes, por entender que “ao contrário do alegado pelas requeridas, incidem no caso as normas consumeristas, eis que as partes subsumem-se às figuras de consumidor e fornecedor, e o instrumento por elas firmado é típico contrato de adesão, com cláusulas estabelecidas unilateralmente pelas fornecedoras, sem que os autores, na condição de consumidores, pudessem modificar substancialmente o seu conteúdo”.

Para Flávio Peron, atrasos em obras são comuns na construção civil, por isto 180 dias seriam razoáveis, contudo o prolongamento no tempo sem justificativa é abusivo para o consumidor. Ultrapassado o prazo razoável de tolerância de 180 dias previstos no contrato, “as requeridas passam a ter responsabilidade pela demora na conclusão do empreendimento, como no presente caso, já que até a presente data não se tem notícia da conclusão do imóvel adquirido pelos autores”.

Já sobre a inversão da cláusula de multa contratual por inadimplência, o magistrado reconheceu a abusividade da cláusula que impõe apenas ao consumidor multa em caso de inadimplemento das prestações. “Revela-se procedente o pedido de aplicação da referida cláusula pelo inadimplemento contratual levado a efeito pelas rés, o que faço com o fito de reequilibrar a relação contratual e evitar o enriquecimento injustificado das requeridas.

Assim, imponho às rés a multa por inadimplemento prevista no contrato, no valor de 2%, acrescida de juros moratórios de 1%, devendo incidir sobre o valor do imóvel, já que o preço foi pago à vista, desde que decorrida a prorrogação do prazo para a entrega da obra, que era de 180 dias, até a efetiva entrega do imóvel”.

O pedido de danos materiais foi acatado pelo magistrado em 0,5% do valor do imóvel por mês, corrigidos monetariamente, desde o fim do prazo de 180 dias. Já os danos morais foram fixados no valor R$ 10 mil para cada autor. O magistrado condenou as rés na obrigação de fazer consistente na entrega do imóvel em 15 dias, em condições de habitação, sob pena de R$ 1mil por dia de atraso. Processo nº 0839016-61.2013.8.12.0001.

Fonte: TJ/MS – 10.02.2015

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