REGISTROS EM CARTÓRIO DURANTE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DEVEM SER COBRADOS COMO ATO ÚNICO

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso especial interposto por um cartório de registro de imóveis que tentava descaracterizar como ato único os registros de incorporação imobiliária em empreendimento com 415 unidades autônomas.

Na origem do caso, a incorporadora apresentou em cartório, para fins de averbação, três títulos de declaração de quitação referentes a três lotes utilizados na construção de um empreendimento. O cartório, entretanto, procedeu à averbação das 415 novas matrículas, e não apenas dos três lotes originários.

A incorporadora se recusou a pagar o exigido, alegando que a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), em seu artigo 237-A , considera que as averbações e os registros que envolvam empreendimento único são feitos na matrícula de origem do imóvel.

Art. 237-A.  Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas.   

Registro único

No recurso especial, o cartório alegou que o dispositivo não poderia ser aplicado ao caso. Sustentou que, como houve a substituição da empresa por outra, na qualidade de incorporadora, os atos registrais não poderiam ser considerados como “relativos à pessoa do incorporador”, como exige o artigo 237-A.

O relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, não acolheu os argumentos. Segundo ele, a Lei 6.015 determina que, após o registro da incorporação imobiliária e até o “habite-se”, todos os registros e averbações relacionados à pessoa do incorporador ou aos negócios jurídicos alusivos ao empreendimento sejam realizados na matrícula de origem e, para efeito de cobrança de custas e emolumentos, considerados ato de registro único.

Situação irrelevante

Em relação ao fato de a incorporadora ter sido substituída por outra empresa, o ministro considerou a situação irrelevante. Segundo ele, a matrícula do imóvel conterá, necessariamente, o título pelo qual o incorporador adquiriu o imóvel, bem como toda e qualquer ocorrência que importe alteração desse específico registro, no que se insere a averbação de quitação da promessa de compra do terreno.

O relator ressaltou ainda que há casos em que o incorporador não detém o título definitivo de propriedade do terreno. Nesses casos, o negócio jurídico entabulado entre o incorporador e o proprietário assume “contornos de irrevogabilidade e de irretratabilidade”, vinculando o terreno ao empreendimento sob regime de incorporação.

A demonstração de que o incorporador é proprietário, promitente comprador, cessionário ou promitente cessionário do terreno no qual se pretende edificar um prédio sob regime de incorporação é requisito para desenvolvimento do negócio, nos termos do artigo 32 da Lei 4.591/64, explicou.

Quanto à cobrança de custas e emolumentos, concluiu o ministro, “o ato notarial de averbação relativa à quitação dos três lotes em que se deu a construção sob o regime de incorporação imobiliária, efetuado na matrícula originária, assim como em todas as matrículas das unidades imobiliárias daí advindas, relaciona-se, inequivocamente, com o aludido empreendimento, encontrando-se, pois, albergado pelo artigo 237-A da Lei de Registros Públicos”.

Leia o voto do relator.

Fonte: STJ – 25/06/2015 – Adaptado pelo Mapa Jurídico.

Indenização – Aluguéis – Imobiliária Administradora

Imobiliária que dispensou exigências do locatário terá de pagar aluguéis ao locador
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que condenou uma imobiliária a pagar dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, porque não tomou os cuidados devidos na análise dos cadastros e até mesmo dispensou exigências contratuais relativas a renda e patrimônio.

No caso julgado, o locador celebrou contrato com a imobiliária para locação e administração de sua propriedade. A administradora, por sua vez, aprovou o cadastro do locatário e do fiador baseada, segundo a sentença, em “laços de amizade”, sem que a renda recebida por eles alcançasse o valor mínimo exigido em contrato e sem que tivessem bens para garantir eventual execução.

Diante da inadimplência dos aluguéis, e com a descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para cobrir os débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação objetivando indenização por perdas e danos contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros foram aprovados de forma “desidiosa”.

A imobiliária declarou que atuou com diligência tanto na aprovação dos cadastros como no curso do contrato de locação, e que promoveu a cobrança judicial da dívida. Afirmou que não poderia ser responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se obrigou solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos valores deveriam ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo devedor e seu fiador.

Alegou ilegitimidade passiva na causa e disse que a pretensão do proprietário do imóvel em ser indenizado já estava prescrita.

Execução frustrada

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) reconheceu a existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente (renda mensal superior ao triplo do valor do aluguel), com o que se frustrou a execução dos aluguéis e débitos relativos às cotas condominiais e tributos não pagos.

O TJRN também levou em conta a conclusão da sentença no sentido de que a aprovação do cadastro do locatário e do seu fiador teria ocorrido em virtude de amizade entre eles e o diretor da imobiliária.

Para o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, esses argumentos reforçam a culpa da imobiliária pela “desídia” na execução do contrato.

O artigo 667 do Código Civil (CC) obriga o mandatário (no caso, a imobiliária) a aplicar “toda sua diligência na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.

Segundo o relator, “não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário, ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido”.

Entretanto, “configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”, analisou o relator.

Legitimidade e prescrição

Para os ministros da Quarta Turma, a imobiliária, autora do recurso especial, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pois o pedido formulado em juízo não diz respeito apenas ao pagamento dos aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa pelo descumprimento do contrato.

Com relação à prescrição alegada pela imobiliária, a Turma esclareceu que a pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o conhecimento da “desídia” quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.

Tal fato se deu quando o processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi frustrado. Como a demanda foi proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, os ministros entenderam não ter ocorrido prescrição.

STJ – 26.04.2013 – REsp 1103658