Dano Moral: Hipoteca de Imóvel Quitado

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou recurso do Banco de Brasília, condenado a pagar indenização por danos morais ao proprietário de um imóvel dado em garantia à instituição financeira pela construtora, mesmo após a quitação da unidade junto à empresa.

Além dos danos morais, a sentença declarou a alienação sem efeitos e determinou a liberação do imóvel.

O ministro relator do recurso no STJ, Paulo de Tarso Sanseverino, disse que, embora o banco tenha por atividade principal a intermediação de capital, é sua responsabilidade certificar-se do estágio da incorporação imobiliária, bem como verificar se os compradores tinham sido informados sobre a alienação proposta pela construtora.

Para o magistrado, tal procedimento diz respeito aos princípios da boa-fé e da função social do contrato, em sua eficácia transubjetiva.

Dever de cooperação

“O princípio da função social do contrato, além de produzir efeitos entre as partes, alcança também terceiros, especialmente em hipóteses como a dos autos, em que há uma evidente conexão entre a alienação fiduciária em garantia e o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de modo que essa interconexão entre os contratos não pode ser ignorada pelas partes”, explicou o ministro.

Os ministros da Terceira Turma destacaram a particularidade do caso, já que a alienação junto ao banco foi feita pela construtora após os compradores quitarem a unidade perante a empresa. Além disso, a alienação foi feita sem conhecimento prévio por parte deles.

O colegiado destacou que houve “contrariedade ao princípio da boa-fé objetiva, especificamente quanto ao dever de cooperação, tendo em vista a recusa do banco em substituir a garantia, após tomar ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada”.

Repetitivo

O ministro Sanseverino lembrou que as particularidades do caso possibilitaram o julgamento da demanda, sem aguardar o julgamento do Recurso Especial 1.175.089, afetado à sistemática dos repetitivos (Tema 573).

Nessa demanda, a Segunda Seção vai discutir o alcance da hipoteca constituída pela construtora junto a instituição financeira – se tal medida prevalece em relação aos compradores do imóvel.

O julgamento pode revisar ou reafirmar a Súmula 308 do STJ, segundo a qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

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Hipoteca de Imóvel não Invalida Obtenção de Usucapião

A hipoteca de imóvel não inviabiliza pedido de usucapião extraordinário feito por terceiro. Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aceitou o REsp 1.253.767 e restabeleceu a sentença de primeiro grau, que reconheceu o direito de um cidadão registrar em seu nome imóvel onde ele residiu por mais de 20 anos ininterruptos.

No caso citado, a discussão era sobre a validade dos pré-requisitos para a declaração de usucapião do imóvel. Nesse meio tempo, os herdeiros financiaram o imóvel e pleiteavam que esse fator interrompesse o prazo de 20 anos de posse ininterrupta sem contestação necessário para o pleito de usucapião.

Posse mansa

Os ministros entenderam também que a promessa feita ao morador pelo pai dos atuais herdeiros de que o imóvel seria doado ao morador caracteriza a condição de posse mansa (quando não há contestação) e de “ânimo de dono” (quando o morador ocupa o imóvel tendo expectativa real de ser proprietário).

Segundo o relator do recurso, ministro João Otávio de Noronha, nesse caso estão presentes os requisitos necessários para que o recorrente pudesse pleitear a usucapião do imóvel.

O caso envolve dois tipos de contestação, de acordo com os ministros: se era possível comprovar que o imóvel tinha sido prometido para o recorrente e, independentemente disso, se haviam fatores para legitimar o pedido de usucapião.

Promessa

Em 1963, um cidadão do interior do Paraná fez proposta ao recorrente de que este cuidasse dos sogros do primeiro, enquanto residindo no imóvel objeto do pedido. Em troca, o imóvel seria doado. Posteriormente, o autor da proposta faleceu sem ter completado a doação. Durante todo o período, o recorrente residiu no local sem qualquer tipo de contestação, inclusive pagando tributos como IPTU e energia elétrica.

O fato de os donos terem hipotecado o imóvel em questão não constitui óbice ao pleito da usucapião, na avaliação dos ministros. “O perito pode ter ido avaliar o imóvel e ter tirado fotos sem o conhecimento do morador”, argumentou o ministro João Otávio de Noronha ao defender que esse fato não gerou interrupção no período de ocupação sem contestação do imóvel.

O pedido inicial é de 1997, e em primeira instância o pleito foi atendido. Já o acórdão redigido pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) reformou a sentença, sob a alegação de que não estavam comprovados os requisitos para pleitear a usucapião (posse por 20 anos sem contestação ou interrupção). O entendimento do TJ é que a hipoteca do imóvel constituiu interrupção na posse, já que o imóvel foi avaliado e vistoriado.

Com a decisão do STJ, a sentença de primeira instância foi restabelecida.

STJ – 23.02.2016 – REsp 1253767

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NEM SEMPRE O BEM DE FAMÍLIA É IMPENHORÁVEL

O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam proprietários e nele residam.

A administração do bem de família compete a ambos os cônjuges, resolvendo o juiz em caso de divergência.

Assim, o casal pode hipotecar sua residência em garantia de pagamento de uma dívida contraída com terceiros, por exemplo.

A hipoteca é o direito real que o devedor confere ao credor, sobre um bem imóvel de sua propriedade ou de outrem, para que o mesmo responda pelo resgate da dívida.

Ainda que o art. 1º da Lei 8.009/90 garanta a impenhorabilidade do bem de família, o art. 3º, inciso V do mesmo dispositivo legal prevê a possibilidade de oposição por parte do credor para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.

Com base neste entendimento o STJ reconheceu o direito de penhora do bem por parte do credor, conforme julgado abaixo.

Bem de Família Oferecido em Garantia Pelo Devedor Pode ser Objeto de Penhora

Fonte: STJ – 13.03.2015

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu a penhora de bem de família que foi oferecido pelo devedor como garantia em renegociação da dívida. Os ministros entenderam que o devedor agiu de má-fé na execução do contrato que livremente pactuou, de forma que o caso deve ser tratado como exceção frente à jurisprudência consolidada no tribunal.

O recurso julgado diz respeito a ação de execução de título extrajudicial com base em cédula rural pignoratícia emitida pelo marido e avalizada pela esposa em favor do banco.

A cédula de crédito rural é promessa de pagamento em dinheiro, com ou sem garantia real cedularmente constituída, cujas modalidades estão previstas no artigo 9º do Decreto-Lei 167/67 – cédula rural pignoratícia, cédula rural hipotecária, cédula rural pignoratícia e hipotecária e nota de crédito rural.

Acordo

Anteriormente, houve um processo de execução no curso do qual os devedores propuseram o pagamento da dívida em valor inferior ao cobrado e concordaram em colocar como garantia o imóvel em que residiam. Descumprido o acordo, o credor requereu a avaliação do bem para penhora, ocasião em que os devedores invocaram a proteção do bem de família.

Os devedores interpuseram recurso no STJ com o argumento de que a penhora do bem ofenderia os artigos 1º e 3º, inciso V, da Lei 8.009/90. O artigo 1º impede a penhora por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam proprietários do imóvel e nele residam, salvo as hipóteses previstas na lei.

O inciso V do parágrafo 3º, por sua vez, assinala que a impenhorabilidade é oponível em processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, exceto, entre outros, se movido para a execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.

Princípio da boa-fé

Ao analisar o caso, a Terceira Turma do STJ concluiu que os devedores renunciaram à impenhorabilidade do bem no momento em que assinaram a petição do acordo. Segundo o relator na Turma, ministro João Otávio de Noronha, a jurisprudência do STJ considera que os imóveis que servem de residência constituem bem de família e são, por isso, impenhoráveis, mesmo quando feita a constrição por indicação dos próprios devedores. No entanto, o caso apresenta peculiaridades.

O ministro observou que a dívida foi constituída presumivelmente em benefício da família. Depois, foi celebrado acordo, homologado pelo juízo da execução, no qual as partes transacionaram quanto ao valor da dívida. “O devedor adota comportamento contraditório, em um momento indicando bem à penhora e, em instante seguinte, arguindo sua impenhorabilidade”, afirmou.

A Turma concluiu que o credor somente se interessou pelo acordo em razão da possibilidade de agregar nova garantia à dívida. Não se pode permitir, segundo Noronha, em razão da boa-fé, a desconstituição da penhora, sob pena de desprestígio do Poder Judiciário. Processo REsp 1461301.

Prescrição – Dívida Hipotecária

Execução hipotecária de dívida de financiamento imobiliário prescreve em cinco anos

A dívida decorrente de financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) prescreve em cinco anos. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que afastou a pretensão do Instituto de Previdência do Estado do Rio Grande do Sul (Ipergs) de cobrar o valor passados 11 anos do vencimento.

O ministro Sidnei Beneti esclareceu que a hipótese é de cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular, na linha da previsão do inciso I do parágrafo 5º do artigo 206 do Código Civil.

O relator reforçou que o contrato de financiamento não representa dívida ilíquida, já que, conforme jurisprudência do STJ, pode ser executado mesmo diante de ação revisional pelo mutuário.

A execução proposta dizia respeito, em 2011, a R$ 67 mil.

STJ – 15.05.2014

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1385998

Fraude na Execução – Hipoteca – Reestabelecimento

Declarada fraude em alienação, hipoteca anterior sobre o bem do executado pode ser restabelecida
Caso a dação em pagamento de um bem seja declarada ineficaz por representar fraude à execução, uma hipoteca que já recaísse anteriormente sobre esse bem pode ser restabelecida. A decisão foi dada pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso do Banco GMAC S/A (ex-Banco General Motors) contra a Libra Administradora de Consórcios Ltda., de Minas Gerais. A Turma acompanhou de forma unânime o relator da matéria, ministro Massami Uyeda.A Manchester Mineira Automóveis teve um imóvel penhorado em execução movida contra ela pela Libra, porém o Banco GMAC entrou com embargos de terceiro, alegando que o bem seria propriedade sua. Disse que a Manchester lhe dera o imóvel, objeto de hipoteca prévia, em pagamento de uma dívida.

O juiz decidiu a favor do banco: entendeu que não havia fraude à execução na dação em pagamento e afastou a penhora sobre o imóvel. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) reformou a sentença, considerando configurada a fraude e restabelecendo a penhora.

Com o retorno do processo à primeira instância, o Banco GMAC alegou que, tendo sido declarada a ineficácia da dação em pagamento frente à execução da Libra, a hipoteca preexistente lhe garantiria a preferência de receber caso o imóvel fosse levado a leilão. O juiz concordou com a alegação, mas houve novo recurso para o TJMG, que reformou a decisão.

Efeito limitado

Segundo o tribunal mineiro, “o reconhecimento judicial da existência de fraude à execução não implica anulação do negócio jurídico taxado de fraudulento, mas somente sua invalidade em relação ao credor e ao processo executivo”.

O TJMG considerou que, a despeito do reconhecimento da fraude, a dação em pagamento continuava válida entre a Manchester e o banco e por isso a hipoteca que gravava o imóvel não poderia ser restabelecida. De acordo com a corte estadual, o bem fora transferido ao patrimônio do banco, e aquele em cujo nome o imóvel está registrado não pode ser, ao mesmo tempo, proprietário e credor hipotecário.

Em recurso especial ao STJ, o Banco GMAC sustentou que, com a declaração de fraude, o crédito e as garantias relacionadas a ele deveriam ser restabelecidos. Também insistiu na tese de que, por ser anterior, sua hipoteca teria preferência na arrematação do imóvel penhorado.

Tudo como antes

O ministro Massami Uyeda, relator do recurso especial, afirmou que o reconhecimento da fraude à execução torna a alienação ou oneração do bem do executado ineficaz perante o exequente, e devolve os envolvidos à situação anterior. “A hipoteca, por sua vez, é um direito real de garantia, no qual o devedor indica um imóvel de sua propriedade para adimplir a obrigação assumida, caso não a cumpra nos termos contratados”, esclareceu o relator.

Já que a dação em pagamento do imóvel para o banco foi declarada fraudulenta e portanto ineficaz, perante a credora Libra, a propriedade voltou a integrar o patrimônio da empresa devedora. O ministro Uyeda apontou que havia hipoteca prévia em favor do Banco GMAC e que ela foi cancelada exatamente por causa da dação em pagamento. Com a ineficácia desta, a hipoteca voltou a valer.

Além disso, acrescentou o magistrado, de acordo com o artigo 1.422 do Código Civil, o credor hipotecário tem preferência no pagamento de seu crédito diante de outros credores. “Estando a dação em pagamento concatenada com o cancelamento de hipoteca, a declaração de sua ineficácia por fraude implica a inutilidade da baixa da garantia, podendo ser oposta contra outros credores”, declarou o ministro.

STJ – 22.11.2012 – REsp 1119247
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Contrato de Gaveta – Hipoteca – Imóvel – Embargos

Comprador em contrato de gaveta pode opor embargo à penhora de imóvel hipotecado

A compradora de um imóvel hipotecado, mesmo com contrato não registrado em cartório, pode embargar penhora para defender seus próprios direitos. A Quarta Turma chegou a essa conclusão em recurso interposto pela Caixa Econômica Federal (CEF) contra julgado do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1). A Turma acompanhou de forma unânime o relator do processo, ministro Raul Araújo.

Em novembro de 1994, a CEF ajuizou execução hipotecária contra um mutuário inadimplente. Em agosto de 1995, ele foi citado por edital e no ano seguinte o imóvel foi penhorado. A compradora alegou que havia adquirido o imóvel em setembro de 1995, por contrato de promessa de compra e venda não registrado no cartório imobiliário, o chamado “contrato de gaveta”. Ela interpôs embargos de terceiros para suspender a execução da hipoteca e impedir a desocupação.

Em primeira instância, os embargos foram extintos sem julgamento de mérito. O juiz considerou que a compradora adquiriu o bem após a citação do mutuário para a execução hipotecária e que ela deveria ter-se habilitado como assistente litisconsorcial, ou seja, como parte interessada no processo que auxilia a parte original.

Entretanto, o TRF1 considerou que, no caso, não se aplicaria o artigo 42, parágrafo 3º, do Código de Processo Civil (CPC). A regra estabelece que a alienação de coisa litigiosa não altera a legitimidade das partes no processo. O que ocorreu, para o TRF1, foi a compra de bem posteriormente penhorado em execução contra o mutuário. Assim, o tribunal determinou a volta dos autos à origem para o prosseguimento da ação.

Recurso da CEF

A CEF recorreu ao STJ afirmando que o artigo 42 do CPC deveria ser aplicado no caso. Também haveria dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema), já que o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) entende que um imóvel pode ser considerado coisa litigiosa mesmo antes da penhora e que o fato de a penhora ocorrer após a transferência do imóvel não influencia na sua caracterização como coisa litigiosa.

O TRF4 também considera que a compra de bem com execução hipotecária em curso pode configurar fraude.

A Súmula 84 do STJ não deveria ser aplicada na hipótese, segundo argumentou a CEF. A súmula permite o embargo de terceiro fundado em alegação de posse de imóvelis decorrente de compromisso de compra e venda, mesmo sem registo. A Caixa apontou que a situação era outra, pois, na verdade, houve cessão de direitos de financiamento habitacional não quitado, sem a autorização da instituição financeira.

Defesa do próprio direito

No seu voto, o ministro Raul Araújo considerou o entendimento do TRF1 adequado. Ele explicou que a compradora não pretendeu substituir o mutuário na execução hipotecária, mas, com base no artigo 1.046 do CPC, embargou a execução para defender direito próprio por ter posse do imóvel.

“Portanto, a recorrida não deduz pretensão de substituição da parte executada na execução hipotecária, mas sim de defender direito próprio decorrente de sua condição de possuidora e adquirente/cessionária de direitos relativos ao imóvel hipotecado e penhorado”, esclareceu.

Para o relator, a compradora ajuizou ação autônoma, com pretensões próprias, por ver atingido seu direito como possuidora de um bem. O ministro Raul Araújo acrescentou que o fato de ela ou a CEF ter razão deve ser decidido no momento processual oportuno. Não há, todavia, impedimento para o embargo ser apreciado.

STJ – 25.10.2012 – REsp 465023

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