Publicada Lei do Regime Jurídico da Covid-19

Através da Lei 14.010/2020 foram estabelecidas normas sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid-19).

Veja adiante os principais pontos da lei que cria regras transitórias para relações jurídicas privadas, como contratos, direito de família, relações de consumo e entre condôminos:

(Fonte: Agência Câmara de Notícias – 15.06.2020)

Lei14010

O equilíbrio entre o direito de propriedade e a convivência harmônica nos condomínios

O Código Civil de 2002 prevê, no âmbito da função social da posse e da propriedade, a proteção da convivência coletiva. No entanto, a relação entre o direito de propriedade e as regras de convivência nos condomínios residenciais nem sempre é tranquila.

Segundo o ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Luis Felipe Salomão, “em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas e ciente de que a convivência nesse ambiente especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”.

O código estabelece um rol exemplificativo do que pode ser estipulado por convenção condominial, a qual pode regular as relações entre os condôminos, a forma de administração e a competência das assembleias, entre outros aspectos.

De acordo com Salomão, no momento em que se fixa residência no condomínio de um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, às quais se submetem todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança.

Locação tempor​ária

Nesse confronto de direitos, são diversos os casos que demandam a intervenção do Judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.

Esse foi o entendimento adotado pelo ministro Salomão na Quarta Turma, ao apresentar seu voto no REsp 1.819.075, cujo julgamento foi iniciado no último dia 10 e vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

O relator entendeu que não é possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, porque as locações via Airbnb e plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Além disso, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.

O ministro considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária. Segundo ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento – como o cadastramento de pessoas na portaria –, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.

Na sequência, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Araújo.

Anim​​al em casa

Em maio de 2019, a Terceira Turma decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

REsp 1.783.076 teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito de criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que o animal, considerado um membro da família, não causava transtorno nas dependências do edifício.

Em seu voto, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964 – de que o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Segundo o ministro, podem surgir três situações relacionadas à presença de animais em condomínios. A primeira é quando a convenção não regula o tema, e nesse caso o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do Código Civil e 19 da Lei 4.591/1964.

A segunda hipótese é a da convenção que proíbe a permanência de animais causadores de incômodo aos moradores, a qual não apresenta nenhuma ilegalidade. Por último, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie – o que, para o ministro, é desarrazoado, uma vez que “determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio”.

“O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, concluiu.

Condômino inadimp​​​lente

Recentemente, a Quarta Turma também se posicionou no sentido de que as regras condominiais não podem ultrapassar os limites da lei. No julgamento do REsp 1.699.022, o colegiado definiu que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei – como a proibição de usar piscinas e outras áreas comuns – para forçar o pagamento da dívida de morador que esteja com as mensalidades em atraso.

Por unanimidade, os ministros consideraram inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns por uma moradora em razão do não pagamento das taxas condominiais. A dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina ajuizou ação para poder utilizar as áreas comuns.

O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que o caput e os incisos do artigo 1.336 do Código Civil, em rol meramente exemplificativo, explicitaram os deveres condominiais, podendo a convenção, o estatuto ou o regimento interno respectivo prever outras condutas permitidas e proibidas, positivas ou negativas, com o intuito de promover a boa convivência entre os moradores.

“Percebe-se que a natureza jurídica do condomínio edilício tem como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel”, ressaltou. O relator destacou que o Código Civil afirmou, de forma expressa, que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (inciso II do artigo 1.335).

Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Para Salomão, não há dúvida de que a inadimplência gera prejuízos ao condomínio, mas o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

Mudança na fa​chada

Contudo, o condomínio pode estabelecer regras para possibilitar ou não mudanças na fachada e em áreas comuns do edifício. Com esse entendimento, a Terceira Turma deu provimento ao REsp 1.483.733, interposto por um condomínio, para determinar que um dos condôminos restaurasse as esquadrias da fachada do seu apartamento conforme o padrão original do prédio.

O recurso teve origem em uma ação de desfazimento de alteração na fachada de um apartamento, ajuizada pelo condomínio após o morador mudar a cor das esquadrias externas, de preto para branco.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) negou o pedido, entendendo que a modificação não infringiu os preceitos legais, uma vez que seria pouco visível a partir da rua, além de não ter acarretado prejuízo direto no valor dos demais imóveis do prédio.

O ministro relator do recurso no STJ, Villas Bôas Cueva, explicou que o legislador trouxe critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente, ressalvando a possibilidade de sua modificação, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (artigo 10, parágrafo 2°, da Lei 4.591/1964).

Para o relator, a solução do TJRJ fere a literalidade da norma, pois tanto no Código Civil quanto na Lei 4591/1964 há referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas.

Em seu voto, o relator ressaltou que admitir que apenas as modificações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

“Assim, isoladamente, a alteração em tela pode não ter afetado diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promovesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio”, disse.

Taxas de manute​​nção

O STJ também já se pronunciou sobre as obrigações criadas por associação de moradores. No julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (Tema 882), a Segunda Seção fixou a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Os recursos representativos da controvérsia foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. Eles foram condenados em primeira instância a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois esta presta serviços comuns que beneficiam todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

O autor do voto vencedor no STJ, ministro Marco Buzzi, lembrou que, no julgamento do EREsp 444.931, em 2006, a Segunda Seção já havia confrontado duas teses relacionadas ao tema: de um lado, a liberdade associativa, que impede a cobrança de contribuição de não associado; e, de outro, o enriquecimento sem causa, que torna legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel, independentemente de ser ou não associado.

O ministro ressaltou que a decisão do TJSP considerou irrelevante a questão atrelada ao direito associativo. No entanto, lembrou que, diversamente, julgados do STJ reconhecem a importância da anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade associativa sobre o enriquecimento sem causa.

Liberdade de ​​associação

Nesse sentido, Buzzi lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 432.106, afirmou que “as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais” e, em relação à cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato, o STF consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no artigo 5°, XX, da Constituição Federal.

Segundo o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, explicou, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato – as quais não existiam nos casos em análise.

“Na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei”, disse.

O ministro destacou que a associação de moradores é “mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”. Assim, ressaltou que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação.

Fonte: site STJ – 27.10.2019

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Condomínios – Contabilidade, Controle e Prestação de Contas

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade para Condomínios

A propriedade de um determinado bem deve ser exercida de forma compartilhada entre diversas pessoas, sendo este compartilhamento denominado “condomínio”.

No direito brasileiro, temos como principal forma de compartilhamento da propriedade privada o condomínio edilício, onde em uma edificação há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos.

Com o lançamento de milhares de novas construções condominiais, nos últimos anos, ganhou destaque no cenário jurídico, trabalhista, tributário e contábil a existência destas propriedades compartilhadas, a qual discorro, brevemente, neste artigo.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que no condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

CONTABILIDADE

Apesar de não serem considerados pessoas jurídicas (para fins tributários), os condomínios, na prática, assumem inúmeras obrigações e precisam registrar seus fatos administrativos, especialmente para prestação de contas.

As normas brasileiras de contabilidade não preveem, especificamente, regras para a contabilidade dos condomínios. Entende este autor que as regras contábeis a serem seguidas são as normas habitualmente utilizado para outras entidades, como empresas.

Deve um condomínio ter contabilidade? Sim. Isto porque, no âmbito de prestação de contas do síndico, todos os fatos administrativos precisam ser registrados, documentados e apresentados à assembleia geral ordinária que aprovará (ou não) referida demonstração.

Ora, como uma prestação de contas, envolvendo centenas (as vezes milhares) de transações pode ser aprovado, se não convenientemente apresentado, num formato padronizado e metodológico, como a contabilidade?

Simples “relação de despesas”, “receitas x despesas”, “fluxo de caixa”, “livro de caixa” “planilha de contas” ou outros demonstrativos, apesar de serem pertinentes para apresentação a uma assembleia, por si só não compreendem uma metodologia adequada para análise mais criteriosa do resultado econômico e patrimonial (balanço) da gestão.

Não se trata de ser “obrigatório ou não”, a contabilidade é um instrumento de gestão, portanto, condomínios que prezam seu patrimônio a apresentarão não como uma obrigação, mas como uma ferramenta de administração, gestão e controle!

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Execução de dívida condominial pode incluir parcelas a vencer

Com base nos princípios da efetividade e da economia processual, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida a inclusão de parcelas vincendas em ação de execução de dívidas condominiais, até o cumprimento integral da obrigação.

Em decisão interlocutória na ação de execução, o juiz entendeu não haver possibilidade de inclusão das parcelas que vencessem no curso do processo. Por isso, determinou a intimação do condomínio para limitar a execução ao montante vencido ou converter a ação em procedimento ordinário, caso pretendesse a inclusão das verbas a vencer.

A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que entendeu que a execução deve ser instruída com o título executivo líquido, certo e exigível, que se materializa com o crédito vencido e com a memória atualizada do débito.

Prestações suce​​ssivas

Relatora do recurso especial do condomínio, a ministra Nancy Andrighi apontou que o artigo 3​23 do Código de Processo Civil de 2015 prevê que, no processo de conhecimento que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, e serão abarcadas pela condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.

Entretanto, ressalvou a ministra, a controvérsia dos autos diz respeito à ação de execução, tendo em vista que, como requisito legal para o seu ajuizamento, exige-se liquidez, certeza e exigibilidade do título.

A relatora também lembrou que o CPC/2015 inovou ao permitir o ajuizamento de execução para a cobrança de despesas condominiais, considerando como título executivo extrajudicial o documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas.

Segundo Nancy Andrighi, deve-se admitir a aplicação do artigo 323 do CPC/2015 ao processo de execução porque, primeiro, o novo código prevê, em seu artigo 771, a aplicação subsidiária das disposições relativas ao processo de conhecimento às ações executivas. Além disso, o artigo 318 estabelece que o procedimento comum se aplica subsidiariamente aos procedimentos especiais e ao processo de execução.

“Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”, concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso do condomínio.

Leia o acórdão.

Fonte: STJ – 04.09.2019 – REsp 1756791

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Convenção de Condomínio – Aspectos Essenciais

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Além das cláusulas exigidas pelo ato de instituição e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II – sua forma de administração;

III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;

IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V – o regimento interno.

A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

São equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Base: artigos 1.331 a 1.346 do Código Civil.

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Condomínio – Cobrança de Dívida – Restrições

O condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera que o Código Civil (CC) é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais.

De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o Código de Processo Civil (CPC) de 1973 já estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais.

Na sistemática do novo código, explicou o ministro, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida.

E uma das garantias para a satisfação do débito é a constrição judicial da própria unidade condominial, “não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família”, observou Bellizze. Isso é previsto na Lei 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ.

Instrumentos

Outra hipótese prevista no CC é a possibilidade de o condomínio, por meio da aprovação de três quartos dos moradores, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta.

Para Bellizze, “diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte”.

Mesmo assim, não é incomum chegarem ao Poder Judiciário, e especificamente ao STJ, queixas de condôminos que foram penalizados de forma diversa, com sanções que constrangem e até mesmo atingem sua honra e a imagem.

Área comum

A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares – seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem – foge dos ditames do princípio da dignidade humana.

Esse posicionamento foi adotado pela Terceira Turma, em agosto deste ano, ao julgar recurso especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do condomínio, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030).

Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

Por essa razão, “a sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade”, defendeu o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze.

A turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso do condomínio, em conformidade com as instâncias ordinárias.

Serviços essenciais

A falta de pagamento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais. Para a Terceira Turma, a substituição de meios expressamente previstos em lei pela restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores afronta o direito de propriedade e sua função social, além da dignidade da pessoa humana (REsp 1.401.815).

No recurso especial julgado pela turma, a proprietária de um apartamento do Edifício Chopin, localizado em Vitória (ES), foi surpreendida com a desprogramação dos elevadores que davam acesso ao andar de sua residência após deixar de pagar duas taxas condominiais, que à época do ajuizamento da ação custavam quase R$ 3 mil.

Na ação de indenização por danos morais, ela afirmou que, ao passar por dificuldades financeiras, foi submetida a situação vexatória, que lhe causou abalos morais. O juízo de primeiro grau considerou que a medida não foi ilícita, já que aprovada em assembleia, com expressa concordância da autora. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo.

Autonomia limitada

No STJ, a proprietária sustentou que o sistema legal prevê sanções específicas para o inadimplemento das cotas condominiais, quais sejam, juros e multa.

“Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva”, esclareceu a ministra Nancy Andrighi, relatora.

Segundo ela, embora a convenção de condomínio, o regimento interno e as demais normas instituídas pela assembleia geral sejam manifestação da autonomia da vontade e tenham força de lei nas dependências do condomínio, assim como nas demais relações jurídicas de direito civil, essa autonomia privada não é irrestrita, “sendo limitada por outras normas públicas cogentes”, defendeu.

Execução forçada

Dessa forma, disse Andrighi, a autonomia privada no estabelecimento das sanções deve ser exercida “nos limites do direito fundamental à moradia, do direito de propriedade e sua função social e outros, todos enfeixados no princípio-mor da dignidade da pessoa humana”.

Para solução do inadimplemento, a ministra considerou a execução forçada, sendo facultado ao credor ingressar na esfera patrimonial do devedor para obter a quantia em atraso e as penalidades previstas em lei.

Andrighi mencionou ainda a possibilidade de a execução da dívida recair sobre a unidade condominial que gerou a obrigação: “É firme o entendimento do STJ no sentido de que o imóvel, conquanto se trate de bem de família, sujeita-se à penhora em execução de dívida decorrente do inadimplemento de cotas condominiais.”

Multas e juros

O artigo 1.336, parágrafo 1º, do CC prevê que o condômino em dívida com despesas condominiais fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

Já o condômino que deixa de pagar reiteradamente o valor correspondente à manutenção do condomínio – considerado condômino nocivo ou condômino antissocial – poderá ser obrigado a pagar multa de até o décuplo do valor da contribuição mensal para as despesas condominiais, conforme a gravidade e a reiteração, desde que haja aprovação de três quartos dos condôminos em assembleia.

Contudo, a aplicação da sanção prevista no artigo 1.337, caput e parágrafo único, do CC, conforme ressalta o ministro Luis Felipe Salomão, exige que o condômino “seja devedor reiterado e contumaz, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos”.

Salomão explica que “a intenção legislativa foi a de coibir eventuais abusos e excessos eventualmente praticados por alguns condomínios, cujo permissivo legal somente deverá ser utilizado quando a conduta do comunheiro revelar efetiva gravidade”.

Devedor contumaz

Em outubro de 2015, a Quarta Turma debateu a possibilidade da aplicação de multa acima do patamar de 2% para o devedor contumaz de despesas condominiais, tendo por fundamento a regra inserida no artigo 1.337 do CC.

O condomínio do Edifício Brasília Trade Center ajuizou ação contra o Grupo Ok Construções e Empreendimentos objetivando a cobrança de taxas condominiais ordinárias e extraordinárias (REsp 1.247.020).

O juízo de primeiro grau condenou o devedor ao pagamento das despesas não pagas, com acréscimo de juros de mora, correção monetária e multa moratória de 2%. Contudo, afastou a aplicação da multa de 10% fixada em assembleia geral. Em grau de apelação, a sentença foi reformada para possibilitar a cobrança da multa.

“A utilização do termo ‘reiteradamente’ pelo caput do artigo 1.337 exprime conduta repetida, renovada e repisada pelo condômino”, observou o relator, ministro Salomão. Além disso, em seu entendimento, “o estatuto civil exige um agravamento da conduta capaz de colocar em risco a convivência com os demais condôminos, colocando em perigo, inclusive, a sua própria solvência financeira”.

Via judicial

Quanto ao caso específico, ele observou no acórdão do tribunal de origem que, desde 2002, todos os pagamentos efetuados pelo Grupo Ok foram feitos por via judicial, com atrasos que chegavam a mais de dois anos.

Para ele, os deveres da boa-fé objetiva foram violados, “principalmente na vertente da cooperação e lealdade, devendo o julgador rechaçar veementemente atitudes graves que colocam em risco a continuidade da propriedade condominial”.

Diante das constatações, Salomão concluiu que a conduta do devedor se amoldava ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC, “pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”.

A Quarta Turma, por maioria de votos, negou provimento ao recurso especial do Grupo Ok Construções e Empreendimentos.

STJ – 30.10.2016

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Condomínios Também Têm Obrigações Fiscais e Legais

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade de Condominios

Estão obrigados a se inscrever no CNPJ os condomínios edilícios, conceituados pelo art. 1.332 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil Brasileiro/CCB).

Observa-se que a inscrição no CNPJ não caracteriza os condomínios em pessoas jurídicas. A inscrição ocorre apenas para cumprimento das obrigações legais, tributárias, contábeis, previdenciárias e trabalhistas.

As espécies de pessoas jurídicas estão previstas no Código Civil, a partir do artigo 40. Deste rol não é mencionado os condomínios, e sabendo-se que a mesma é taxativa, conclui-se que eles não configuram como uma espécie de pessoa jurídica, como é o caso das associações, fundações e sociedades (art. 44 do CCB).

Entretanto, isto não significa que os condomínios estejam autorizados, por lei, a deixarem de cumprir obrigações tributárias, legais, trabalhistas, previdenciárias e outras.

Mesmo não sendo considerado pessoa jurídica, o condomínio quando assumir a condição de empregador deverá cumprir as seguintes obrigações trabalhistas:

  1. Inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ.
  2. Realizar o cadastro dos empregados no PIS/PASEP.
  3. Anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) dos seus empregados.
  4. Entregar o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED).
  5. Entregar a Relação Anual de Informações Sociais – (RAIS).
  6. Emitir a Comunicação de Dispensa – (CD).
  7. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical – (GRCS).
  8. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social – GFIP.
  9. Manter Registro de Empregados (Livro, Ficha ou Sistema Informatizado), Livro de Inspeção do Trabalho, registro de ponto, etc.
  10. Expor Quadro de Horários de Trabalho e demais documentos cuja afixação é obrigatória.
  11. Entregar a Declaração do Imposto de Renda na Fonte – DIRF anual, quando pertinente, e atender ás demais disposições tributárias pertinentes à retenção do imposto.
  12. Responder perante a Justiça Trabalhista no caso de reclamatória.

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Inadimplência não Justifica Proibição de Uso em Condomínio

Morador inadimplente não é impedido de utilizar área coletiva de condomínio

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime.

A moradora relatou que tinha débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o condomínio havia emitido ordem para impedir que ela e seus familiares utilizassem as dependências do clube.

Ela afirmou não possuir outras despesas em atraso, estando inclusive em situação regular em relação aos pagamentos mensais.

Em face da situação constrangedora apontada pela moradora, ela buscou a declaração judicial de direito ao uso das áreas comuns, além da condenação do condomínio ao pagamento de R$ 100 mil a título de danos morais.

Liberação

No julgamento de primeira instância, o juiz determinou a liberação do uso das áreas comuns em benefício da moradora.

Todavia, em face de pedido do condomínio no processo, o magistrado também condenou a mulher ao pagamento das parcelas condominiais vencidas.

O magistrado entendeu, na sentença, não haver a existência de dano moral indenizável no caso.

A decisão de primeiro grau foi parcialmente mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que majorou a verba honorária, mas manteve a sentença em relação à determinação de utilização das áreas comuns e à condenação ao pagamento dos débitos condominiais.

Soberania

Apenas o condomínio recorreu ao STJ. Em sua defesa, alegou que o Código Civil prevê soberania à convenção de condomínio para impor sanções aos condôminos ou possuidores de imóveis, a fim de possibilitar o convívio social harmônico no interior dos conjuntos habitacionais.

O condomínio também apontou que a declaração de abusividade da restrição de acesso criaria pressuposto para que outros moradores inadimplentes, amparados por decisão judicial, frequentem livremente áreas comuns à custa de condôminos adimplentes.

Dignidade humana

O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou a necessidade de observância do dever legal de contribuir com as despesas condominiais, na proporção das suas frações habitacionais, como forma de garantir a conservação e a manutenção dos empreendimentos.

Todavia, o ministro Bellizze sublinhou a impossibilidade de o condomínio impor sanções diferentes das previstas pelo Código Civil como forma de cobrar débitos condominiais.

Os meios legais previstos pelo ordenamento jurídico brasileiro são, via de regra, de natureza pecuniária, como a incidência de juros e multa, além da possibilidade de ingresso com ações judiciais de cobrança.

O voto foi acompanhado integralmente pela turma. Nele, o relator esclareceu que o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio não decorre da situação circunstancial de adimplência das despesas condominiais, “mas sim do fato de que, por lei, a propriedade da unidade imobiliária abrange, como parte dela inseparável, não apenas a fração ideal no solo (representado pela própria unidade), como em todas as partes comuns”.

“Ademais, além de refugir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana”, concluiu o ministro Bellizze ao negar o recurso do condomínio.

STJ – 18.08.2016 – REsp 1564030

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RL

Dívida de Condomínio a Terceiros – Penhora sobre Condôminos – Onerosidade Excessiva

Negada penhora de bens do dono de edifício para pagar dívida do condomínio

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a recurso especial interposto por uma empresa de Curitiba objetivando penhorar bens de proprietários de um edifício para pagamento de dívidas do condomínio. Responsável pela administração do condomínio, a empresa deixou de receber R$ 90.000,00.

Condenado pela Justiça a pagar a dívida, o condomínio iniciou o pagamento por meio de depósitos bancários. O primeiro foi de R$ 220,20 e o segundo, de R$ 229,60. Como os dois depósitos foram considerados “irrisórios”, a administradora requereu a penhora da fração ideal de cada unidade do edifício para receber a dívida.

O pedido foi negado pelo Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR). Inconformada, a administradora recorreu ao STJ, cabendo ao ministro Paulo de Tarso Sanseverino relatar o caso na Terceira Turma, especializada em direito privado.

Medida excepcional

Para o ministro, a inclusão dos condôminos na cobrança “é medida excepcional, que somente deve ser admitida após esgotadas as possibilidades de se satisfazer o crédito contra o condomínio”.

Sanseverino ressaltou que os condôminos já contribuem para o condomínio, “não devendo ser onerados novamente em razão de alguma despesa em particular, a menos que essa medida seja indispensável”.

“Porém, o juízo de origem preferiu contar com a colaboração do condomínio, intimando-o para que fizesse a retenção da parcela penhorada das cotas condominiais, depositando-as em juízo. Essa medida, em pouco tempo, restou frustrada, pois o condomínio parou de fazer a retenção”, afirmou o ministro.

Diante desse fato, caberia à administradora requerer a penhora do crédito do condomínio, segundo determinação do artigo 671 do Código do Processo Civil (CPC) de 1973. Em vez disso, a administradora requereu a penhora do patrimônio dos condôminos, “medida extremamente gravosa, que não merece acolhida”. Portanto, correto o entendimento do TJPR.

“Desse modo, não estando esgotadas as possibilidades de penhora dos créditos do condomínio, descabido o redirecionamento da execução contra os condôminos, em respeito ao princípio da menor onerosidade para o devedor”, concluiu o relator.

STJ – 19.05.2016 – REsp 1486478

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Condomínios – Enfoques Jurídicos Básicos

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade para Condomínios

A propriedade de um determinado bem deve ser exercida de forma compartilhada entre diversas pessoas, sendo este compartilhamento denominado “condomínio”.

No direito brasileiro, temos como principal forma de compartilhamento da propriedade privada o condomínio edilício, onde em uma edificação há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos.

Com o lançamento de milhares de novas construções condominiais, nos últimos anos, ganhou destaque no cenário jurídico, trabalhista, tributário e contábil a existência destas propriedades compartilhadas, a qual discorro, brevemente, neste artigo.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que no condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

PARTES COMUNS

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

INSTITUIÇÃO

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

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