Condomínios – Contabilidade, Controle e Prestação de Contas

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade para Condomínios

A propriedade de um determinado bem deve ser exercida de forma compartilhada entre diversas pessoas, sendo este compartilhamento denominado “condomínio”.

No direito brasileiro, temos como principal forma de compartilhamento da propriedade privada o condomínio edilício, onde em uma edificação há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos.

Com o lançamento de milhares de novas construções condominiais, nos últimos anos, ganhou destaque no cenário jurídico, trabalhista, tributário e contábil a existência destas propriedades compartilhadas, a qual discorro, brevemente, neste artigo.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que no condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

CONTABILIDADE

Apesar de não serem considerados pessoas jurídicas (para fins tributários), os condomínios, na prática, assumem inúmeras obrigações e precisam registrar seus fatos administrativos, especialmente para prestação de contas.

As normas brasileiras de contabilidade não preveem, especificamente, regras para a contabilidade dos condomínios. Entende este autor que as regras contábeis a serem seguidas são as normas habitualmente utilizado para outras entidades, como empresas.

Deve um condomínio ter contabilidade? Sim. Isto porque, no âmbito de prestação de contas do síndico, todos os fatos administrativos precisam ser registrados, documentados e apresentados à assembleia geral ordinária que aprovará (ou não) referida demonstração.

Ora, como uma prestação de contas, envolvendo centenas (as vezes milhares) de transações pode ser aprovado, se não convenientemente apresentado, num formato padronizado e metodológico, como a contabilidade?

Simples “relação de despesas”, “receitas x despesas”, “fluxo de caixa”, “livro de caixa” “planilha de contas” ou outros demonstrativos, apesar de serem pertinentes para apresentação a uma assembleia, por si só não compreendem uma metodologia adequada para análise mais criteriosa do resultado econômico e patrimonial (balanço) da gestão.

Não se trata de ser “obrigatório ou não”, a contabilidade é um instrumento de gestão, portanto, condomínios que prezam seu patrimônio a apresentarão não como uma obrigação, mas como uma ferramenta de administração, gestão e controle!

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Quais são os Livros Contábeis?

A pessoa jurídica é obrigada a seguir ordem uniforme de escrituração, mecanizada ou não, utilizando os livros e papéis adequados, cujo número e espécie ficam a seu critério (Decreto-lei 486/1969, artigo 1°).

Dentre os principais livros contábeis, destacamos:

Livro Diário

É obrigatório o uso de Livro Diário, encadernado com folhas numeradas seguidamente, em que serão lançados, dia a dia, diretamente ou por reprodução, os atos ou operações da atividade, ou que modifiquem ou possam vir a modificar a situação patrimonial da pessoa jurídica.

A pessoa jurídica que empregar escrituração mecanizada poderá substituir o Diário e os livros facultativos ou auxiliares por fichas seguidamente numeradas, mecânica ou tipograficamente.

Os livros ou fichas do Diário, bem como os livros auxiliares referidos, deverão conter termos de abertura e de encerramento, e ser submetidos à autenticação no órgão competente do Registro do Comércio, e, quando se tratar de sociedade civil, no Registro Civil de Pessoas Jurídicas ou no Cartório de Registro de Títulos e Documentos.

Os livros auxiliares, tais como Caixa e Contas Correntes, que também poderão ser escriturados em fichas, terão dispensada sua autenticação, quando as operações a que se reportarem tiverem sido lançadas, pormenorizadamente, em livros devidamente registrados.

No caso de substituição do Livro Diário por fichas, a pessoa jurídica adotará livro próprio para inscrição do balanço e demais demonstrações financeiras, o qual será autenticado no órgão de registro competente.

Observe-se que há obrigatoriedade que o Livro Diário seja eletrônico, em casos exigidos pelas normas que instituíram a Escrituração Contábil Digital.

Livro ou Fichas Razão

O Livro Razão utilizados para resumir e totalizar, por conta ou subconta, os lançamentos efetuados no Diário.

A pessoa jurídica tributada com base no lucro real deverá manter, em boa ordem e segundo as normas contábeis recomendadas, Livro Razão ou fichas, mantidas as demais exigências e condições previstas na legislação (Lei 8.218/1991, artigo 14, e Lei 8.383/1991, artigo 62).

A escrituração deverá ser individualizada, obedecendo a ordem cronológica das operações.

A não manutenção do livro razão, nas condições determinadas, implicará o arbitramento do lucro da pessoa jurídica (Lei 8.218/1991, artigo 14, parágrafo único, e Lei 8.383/1991, artigo 62).

Estão dispensados de registro ou autenticação o Livro Razão ou fichas respectivos.

Livro Inventário

No Livro de Inventário deverão ser arrolados, com especificações que facilitem sua identificação, as mercadorias, os produtos manufaturados, as matérias-primas, os produtos em fabricação e os bens em almoxarifado existentes na data do balanço patrimonial levantado ao fim da cada período de apuração (Lei 154/47, artigo 2°, § 2°, e Lei 6.404/1976, artigo 183, inciso II, e 8.541/1992, artigo 3°).

Livro Caixa

Sua escrituração é opcional, registrando-se todos os recebimentos e pagamentos efetuados, de forma cronológica.

O Livro Caixa é muito utilizado no controle das operações de filiais, sendo seus lançamentos transportados, mensalmente, para a escrituração da matriz.

Livro Registro de Duplicatas

O Livro de Registro de Duplicatas foi estabelecido pelo artigo 19 da Lei 5.474/1968, sendo obrigatório para o vendedor que efetuar vendas com prazo de pagamento igual ou superior a 30 (trinta) dias.
No Registro de Duplicatas serão escrituradas, cronologicamente, todas as duplicatas emitidas, com o número de ordem, data e valor das faturas originárias e data de sua expedição; nome e domicílio do comprador; anotações das reformas; prorrogações e outras circunstâncias necessárias.
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Rendimentos do MEI: Tributação Depende da Verba Especificada

Ao contrário do se comumente se afirma, os rendimentos do Microempreendedor Individual – MEI podem ser tributáveis pelo imposto de renda.

A condição de Microempreendedor Individual – MEI não isenta o titular de declarar os rendimentos recebidos a título de pró-labore, aluguéis ou serviços prestados (que são rendimentos tributáveis pelo imposto de renda).

Isenção – Lucros Auferidos

A isenção do imposto de renda relativos à retirada de lucros fica limitada ao valor resultante da aplicação, sobre a receita bruta mensal, no caso de antecipação de fonte, ou da receita bruta total anual, tratando-se de Declaração de Ajuste Anual, dos percentuais de apuração do Lucro Presumido, mencionados no artigo 15 da Lei 9.249/1995.

O limite acima não se aplica na hipótese de o microempreendedor individual manter escrituração contábil que evidencia lucro superior àquele limite.

Bases: Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, art. 14; Resolução CGSN nº 94, de 29 de novembro de 2011, art. 131 e § 3º.

Não fique na dúvida! Veja também os seguintes tópicos no Guia Tributário Online:

Rendimentos Isentos ou Não Tributáveis

Microempreendedor Individual – MEI

Declaração de Ajuste Anual

Manual do MEI - Lei Complementar 128/2008. Tópicos sobre abertura, vantagens, obrigações e tributação do Micro empreendedor Individual. Linguagem acessível e de fácil entendimento! Clique aqui para mais informações. MicroEmpreendedor Individual – MEI 

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Lei Institui a Organização Gestora de Fundo Patrimonial

Através da Lei 13.800/2019 foi estabelecida uma nova modalidade de ONG (organização não governamental), doravante denominada “Organização Gestora de Fundo Patrimonial” (OGFP).

A OGFP é instituição privada sem fins lucrativos instituída na forma de associação ou de fundação privada com o intuito de atuar exclusivamente para um fundo na captação e na gestão das doações oriundas de pessoas físicas e jurídicas e do patrimônio constituído.

O ato constitutivo de OGFP que preveja cláusula de exclusividade com instituição apoiada de direito público só terá validade se estiver acompanhado de anuência prévia do dirigente máximo da instituição.

O patrimônio do fundo patrimonial será contábil, administrativa e financeiramente segregado, para todos os fins, do patrimônio de seus instituidores, da instituição apoiada e, quando necessário, da organização executora.

As obrigações assumidas pela OGFP não são responsabilidade, direta ou indireta, da instituição apoiada ou da organização executora.

As obrigações de qualquer natureza, inclusive civil, ambiental, tributária, trabalhista e previdenciária, da instituição apoiada ou da organização executora não são responsabilidade, direta ou indireta, da OGFP.

Sem prejuízo das formalidades legais e demais especificações na lei, o ato constitutivo da OGFP conterá:

I – a denominação, que incluirá a expressão “gestora de fundo patrimonial”;

II – as instituições apoiadas ou as causas de interesse público às quais se destinam as doações oriundas de pessoas físicas e jurídicas a serem captadas e geridas, que só poderão ser alteradas mediante aprovação de quórum qualificado, a ser definido em seu estatuto;

III – a forma de representação ativa e passiva, judicial e extrajudicial, as regras de composição, o funcionamento, as competências, a forma de eleição ou de indicação dos membros do Conselho de Administração, do Comitê de Investimentos e do Conselho Fiscal, ou órgãos semelhantes, sem prejuízo da previsão de outros órgãos, e a possibilidade de os doadores poderem ou não compor algum desses órgãos;

IV – a forma de aprovação das políticas de gestão, de investimento, de resgate e de aplicação dos recursos do fundo patrimonial;

V – os mecanismos de transparência e prestação de contas;

VI – a vedação de destinação de recursos a finalidade distinta da prevista no estatuto e de outorga de garantias a terceiros sobre os bens que integram o fundo patrimonial;

VII – as regras para dissolução, liquidação e transferência de patrimônio da organização gestora de fundo patrimonial; e

VIII – as regras do processo de encerramento do instrumento de parceria e do termo de execução de programas, projetos e demais finalidades de interesse público.

A ata de constituição da organização gestora de fundo patrimonial, o estatuto e, se houver, os instrumentos que formalizaram as transferências para o aporte inicial serão registrados.

Os administradores providenciarão, no prazo de 30 (trinta) dias, contado da data do registro dos documentos relativos à constituição da organização gestora de fundo patrimonial, a publicação da certidão de registro em seu sítio eletrônico e o arquivamento no registro civil de pessoas jurídicas competente.

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Controle das Contas Condominiais

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade para Condomínios

A propriedade de um determinado bem deve ser exercida de forma compartilhada entre diversas pessoas, sendo este compartilhamento denominado “condomínio”.

No direito brasileiro, temos como principal forma de compartilhamento da propriedade privada o condomínio edilício, onde em uma edificação há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos.

Com o lançamento de milhares de novas construções condominiais, nos últimos anos, ganhou destaque no cenário jurídico, trabalhista, tributário e contábil a existência destas propriedades compartilhadas, a qual discorro, brevemente, neste artigo.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que no condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

CONTABILIDADE

Apesar de não serem considerados pessoas jurídicas (para fins tributários), os condomínios, na prática, assumem inúmeras obrigações e precisam registrar seus fatos administrativos, especialmente para prestação de contas.

As normas brasileiras de contabilidade não preveem, especificamente, regras para a contabilidade dos condomínios. Entende este autor que as regras contábeis a serem seguidas são as normas habitualmente utilizado para outras entidades, como empresas.

Deve um condomínio ter contabilidade? Sim. Isto porque, no âmbito de prestação de contas do síndico, todos os fatos administrativos precisam ser registrados, documentados e apresentados à assembleia geral ordinária que aprovará (ou não) referida demonstração.

Ora, como uma prestação de contas, envolvendo centenas (as vezes milhares) de transações pode ser aprovado, se não convenientemente apresentado, num formato padronizado e metodológico, como a contabilidade?

Simples “relação de despesas”, “receitas x despesas”, “fluxo de caixa”, “livro de caixa” “planilha de contas” ou outros demonstrativos, apesar de serem pertinentes para apresentação a uma assembleia, por si só não compreendem uma metodologia adequada para análise mais criteriosa do resultado econômico e patrimonial (balanço) da gestão.

Não se trata de ser “obrigatório ou não”, a contabilidade é um instrumento de gestão, portanto, condomínios que prezam seu patrimônio a apresentarão não como uma obrigação, mas como uma ferramenta de administração, gestão e controle!

Tudo o que você precisa saber sobre a contabilidade e escrituração contábil de um condomínio! Contém: modelo de plano de contas e convenção de condomínio. Garanta este material atualizado por 12 meses! Contabilidade para Condomínios 

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Condomínios Também Têm Obrigações Fiscais e Legais

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade de Condominios

Estão obrigados a se inscrever no CNPJ os condomínios edilícios, conceituados pelo art. 1.332 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil Brasileiro/CCB).

Observa-se que a inscrição no CNPJ não caracteriza os condomínios em pessoas jurídicas. A inscrição ocorre apenas para cumprimento das obrigações legais, tributárias, contábeis, previdenciárias e trabalhistas.

As espécies de pessoas jurídicas estão previstas no Código Civil, a partir do artigo 40. Deste rol não é mencionado os condomínios, e sabendo-se que a mesma é taxativa, conclui-se que eles não configuram como uma espécie de pessoa jurídica, como é o caso das associações, fundações e sociedades (art. 44 do CCB).

Entretanto, isto não significa que os condomínios estejam autorizados, por lei, a deixarem de cumprir obrigações tributárias, legais, trabalhistas, previdenciárias e outras.

Mesmo não sendo considerado pessoa jurídica, o condomínio quando assumir a condição de empregador deverá cumprir as seguintes obrigações trabalhistas:

  1. Inscrever-se no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ.
  2. Realizar o cadastro dos empregados no PIS/PASEP.
  3. Anotar a Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS) dos seus empregados.
  4. Entregar o Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED).
  5. Entregar a Relação Anual de Informações Sociais – (RAIS).
  6. Emitir a Comunicação de Dispensa – (CD).
  7. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento da Contribuição Sindical – (GRCS).
  8. Elaborar e recolher a Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social – GFIP.
  9. Manter Registro de Empregados (Livro, Ficha ou Sistema Informatizado), Livro de Inspeção do Trabalho, registro de ponto, etc.
  10. Expor Quadro de Horários de Trabalho e demais documentos cuja afixação é obrigatória.
  11. Entregar a Declaração do Imposto de Renda na Fonte – DIRF anual, quando pertinente, e atender ás demais disposições tributárias pertinentes à retenção do imposto.
  12. Responder perante a Justiça Trabalhista no caso de reclamatória.

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Balanços São Obrigatórios?

Conforme o Novo Código Civil Brasileiro – NCC (Lei 10.406), o empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de Contabilidade e levantar, anualmente, o Balanço Patrimonial (artigo 1.179).

Os artigos 1.180 e 1.181 do NCC determinam a obrigatoriedade da autenticação do Livro Diário no órgão de registro competente.

No Diário, serão lançadas, com individualização, clareza e caracterização do documento respectivo, todas as operações relativas ao exercício da empresa.

O Balanço Patrimonial deverá ser lançado no Diário e firmado pelo empresário e pelo responsável pela Contabilidade (contador ou técnico em contabilidade legalmente habilitado) – conforme artigo 1.184 do NCC.

Portanto, a partir do novo Código, não existe mais dúvida sobre a obrigatoriedade de todos os empresários (com exceção abaixo indicada) e as sociedades empresárias manterem sua escrituração contábil regular, especialmente em atendimento ao que estabelece o artigo 1.078, quanto à prestação de contas e deliberação sobre o balanço patrimonial e a demonstração de resultado, cuja ata deverá atender ao que prevê o artigo 1.075, para ser arquivada e averbada na Junta Comercial.

DISPENSA

As únicas exceções à obrigatoriedade do balanço são para o produtor rural e o pequeno empresário, conforme artigo 970 do NCC combinado com o § 2º do art. 1.179 do mesmo diploma legal e os artigos 3º-A e 68 da Lei Complementar 123/2006.

Considera-se pequeno empresário, para efeito de aplicação do disposto de dispensa legal da escrituração contábil, o empresário individual caracterizado como microempresa na forma da Lei Complementar 123/2006 que aufira receita bruta anual de até R$ 60.000,00 – sessenta mil reais (base: artigo 68 da Lei Complementar 123/2006).

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Condomínios – Enfoques Jurídicos Básicos

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade para Condomínios

A propriedade de um determinado bem deve ser exercida de forma compartilhada entre diversas pessoas, sendo este compartilhamento denominado “condomínio”.

No direito brasileiro, temos como principal forma de compartilhamento da propriedade privada o condomínio edilício, onde em uma edificação há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos.

Com o lançamento de milhares de novas construções condominiais, nos últimos anos, ganhou destaque no cenário jurídico, trabalhista, tributário e contábil a existência destas propriedades compartilhadas, a qual discorro, brevemente, neste artigo.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que no condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

PARTES COMUNS

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

INSTITUIÇÃO

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

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Contabilidade – Necessidade e Obrigação Empresarial

O empresário necessita de informações para a tomada de decisões. Somente a Contabilidade oferece dados formais e científicos que permitem atender a essa necessidade.

O empresário e a sociedade empresária são obrigados a seguir um sistema de Contabilidade e levantar, anualmente, o Balanço Patrimonial (artigo 1.179 do Novo Código Civil Brasileiro – CCB). 

Os artigos 1.180 e 1.181 do CCB determinam a obrigatoriedade da autenticação do Livro Diário no órgão de registro competente. 

No Livro Diário, serão lançadas, com individualização, clareza e caracterização do documento respectivo, todas as operações relativas ao exercício da empresa.

O Balanço Patrimonial deverá ser lançado no Diário e firmado pelo empresário e pelo responsável pela Contabilidade (contador ou técnico em contabilidade legalmente habilitado) (artigo 1.184 do CCB). 

A decisão de investir, de reduzir custos ou de praticar outros atos gerenciais deve-se basear em dados técnicos extraídos dos registros contábeis, sob pena de se pôr em risco o patrimônio da empresa. 

A escrituração contábil é necessária à empresa de qualquer porte como principal instrumento de defesa, controle e preservação do patrimônio. 

Uma empresa sem Contabilidade é uma entidade sem memória, sem identidade e sem as mínimas condições de planejamento de seu crescimento. Estará impossibilitada de elaborar Demonstrações Contábeis por falta de lastro na escrituração contábil. 

Portanto, a partir do novo Código Civil Brasileiro, não existe mais dúvida sobre a obrigatoriedade de todos os empresários e as sociedades empresárias manterem sua escrituração contábil regular, especialmente em atendimento ao que estabelece o artigo 1.078, quanto à prestação de contas e deliberação sobre o balanço patrimonial e a demonstração de resultado, cuja ata deverá atender ao que prevê o artigo 1.075, para ser arquivada e averbada na Junta Comercial.