Cláusula de Desocupação do Imóvel Adquirido não é Considerada Abusiva

A cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel ocupado, comum em contratos de compra de bens da Caixa Econômica Federal (CEF), não é abusiva, segundo entendimento unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A decisão foi tomada na análise de recurso interposto pelo Ministério Público Federal (MPF), que considerou a cláusula abusiva porque “sujeita exclusivamente o consumidor a eventuais providências necessárias à desocupação do imóvel, quando ocupado por terceiros”.

Para o MPF, essa obrigação é “excessivamente onerosa”, na medida em que o comprador passa a arcar com todas as despesas antes de assumir a posse do imóvel, como prestações do financiamento, condomínio, água, luz, IPTU e demais encargos.

Preço

De acordo com o relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a oferta desses imóveis se dá por preço “consideravelmente inferior” ao valor real, em razão da situação peculiar em que se encontram, principalmente porque estão ocupados.

“Não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se afigura iníqua ou abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente o ônus pela desocupação do imóvel”, considerou o ministro.

Cueva salientou ainda que a aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não afasta a liberdade de contratação e a força vinculante do contrato. Para ele, o SFH tem regime jurídico próprio, de modo que há diversos mecanismos a fim de atender as suas peculiaridades.

Segurança

“A estabilidade nas relações entre mutuários e o agente financeiro e o prestígio à segurança jurídica no âmbito das obrigações pactuadas são caminhos para manter a higidez do sistema e viabilizar que um maior número de pessoas possa adquirir um imóvel”, afirmou.

O relator sublinhou que a oferta de imóvel nas condições em que se encontra é compatível com as diretrizes do SFH e com a “lógica do sistema financeiro”, já que evita o estoque de unidades, circunstância que seria “extremamente danosa ao SFH”, pois bloquearia “um valor expressivo de capital, cujo retorno deveria reverter para a carteira de crédito imobiliário, propiciando novas operações de crédito para famílias sem casa própria”.

STJ – 13.03.2017 – REsp 1509933

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Contrato de Serviços Advocatícios – Revogação – Multa Indevida

Mesmo existindo cláusula de irrevogabilidade do contrato estabelecido entre advogado e cliente, não é possível estipular multa para as hipóteses de renúncia ou revogação unilateral do mandato, independentemente de motivação, respeitado o recebimento dos honorários proporcionais ao serviço prestado pelo profissional.

O entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi proferido ao julgar o recurso especial de um advogado contratado por dois clientes para atuar em inventário da família.

Após seis anos de atuação, os clientes revogaram o contrato. O acordo tinha cláusula que previa multa de R$ 20 mil em caso de rescisão unilateral e injustificada por parte dos contratantes.

O advogado então ajuizou ação de cobrança requerendo o pagamento da multa convencionada e dos honorários pelos serviços prestados.

No STJ, o advogado argumentou que a qualificação dos serviços advocatícios não exclui a exigibilidade da cláusula penal em razão da “força obrigatória dos contratos, não havendo falar em direito potestativo de rescindir o contrato”.

Direito potestativo

O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, advertiu que os artigos 44 e 45 do Código de Processo Civil de 1973 (CPC), correspondentes aos artigos 111 e 112 do atual CPC, estabelecem que o advogado tem direito potestativo de renunciar ao mandato e, ao mesmo tempo, tem o cliente de revogá-lo, “sendo anverso e reverso da mesma moeda, ao qual não pode se opor nem mandante nem mandatário”.

Salomão lembrou que a própria OAB reconhece que “os mandatos judiciais não podem conter cláusula de irrevogabilidade por contrariar o dever de o advogado renunciar a eles caso sinta faltar a confiança do mandante”.

Segundo o relator, só se pode falar em cláusula penal, no contrato de prestação de serviços advocatícios, “para as situações de mora e/ou inadimplemento e, por óbvio, desde que os valores sejam fixados com razoabilidade, sob pena de redução”, conforme indicam os artigos 412 e 413 do Código Civil.

Essência

Para o ministro, a possibilidade de revogar ou renunciar mandato, inclusive, faz parte da relação entre advogado e cliente. “Não seria razoável exigir que a parte permanecesse vinculada à outra, mantendo íntima e estreita relação, por temor de ser obrigada a pagar a multa, devendo esta ficar restrita aos casos de mora ou inadimplemento do cliente ou do seu patrono”, afirmou.

Salomão disse que a essência da atividade advocatícia está na confiança existente entre cliente e advogado, e a cláusula penal restringe a liberdade do profissional, ao mesmo tempo em que constrange o cliente a “entregar seus interesses (bens, honra ou até a liberdade) nas mãos de quem não mais seja digno de sua estima”.

STJ – 26.10.2016 – REsp 1346171

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Contratos: Preferência de Cláusula Arbitral

Juízo arbitral tem prioridade para análise da validade de cláusula compromissória

Ao reconhecer a validade de cláusula contratual que estabelecia o procedimento de arbitragem para resolução de conflitos, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu recurso da Ambev e extinguiu processo cautelar em que havia sido determinada a suspensão dos efeitos da extinção de contrato de distribuição de bebidas no Piauí. A decisão foi unânime.

Inicialmente, inconformada com a falta de pronunciamento judicial em primeira instância, a empresa Cosme e Vieira Ltda. ingressou com pedido no Tribunal de Justiça do Piauí (TJPI) para que o contrato estabelecido com a Ambev em 1992 continuasse a produzir efeitos.

A empresa disse que o termo previa exclusividade na distribuição e revenda de bebidas alcoólicas em várias cidades do Piauí e que fez investimentos para atender a demanda, mas foi prejudicada pelo rompimento contratual repentino.

A Ambev, por sua vez, alegou incompetência absoluta do Poder Judiciário para julgamento da ação, pois os contratos e termos aditivos previam que eventuais litígios entre as partes deveriam ser dirimidos por meio de procedimento arbitral.

Lesão grave

O TJPI entendeu ter havido prejuízo econômico com o rompimento do contrato e, assim, determinou a manutenção do pacto nas mesmas condições em que ele vinha sendo praticado.

Os desembargadores concluíram que a Ambev não demonstrou a existência de motivos relevantes para a rescisão do contrato e apontaram a possibilidade de lesão grave no caso da não concessão do efeito suspensivo. Além disso, o tribunal entendeu que o estabelecimento pactual da arbitragem não afasta o poder de tutela estatal.

Nas razões do recurso especial dirigido ao STJ, a Ambev insistiu no argumento de que o tribunal piauiense não poderia proferir decisão sobre a disputa, pois o instrumento contratual estabelecia a eleição de arbitragem para a solução de conflitos entre as partes. Assim, somente a Justiça arbitral poderia se manifestar sobre questões relativas à validade de cláusulas compromissórias.

Convenção

O relator do caso na Terceira Turma, ministro Moura Ribeiro, observou que, antes do ajuizamento da ação na primeira instância, a Ambev havia formulado pedido de instauração de arbitragem. O termo de arbitragem foi celebrado em 2014, data anterior à decisão judicial que manteve ativo o contrato de distribuição de bebidas.

O ministro explicou que, conforme a Lei de Arbitragem, a cláusula compromissória é a convenção por meio da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os eventuais litígios relativos ao ajuste contratual. Já o compromisso arbitral é o acordo ajustado pelas partes quando já existe um conflito deflagrado.

Moura Ribeiro também esclareceu que as cláusulas compromissórias podem ser vazias — quando apenas afirmam que qualquer desavença decorrente de negócio jurídico será resolvida por meio de arbitragem — ou cheias — quando indicam a instituição para administrar a arbitragem.

No caso analisado, o ministro apontou a existência de cláusula compromissória cheia, pois os aditivos ao contrato de distribuição de bebidas previram como juízo arbitral o Centro de Arbitragem e Mediação da Câmara de Comércio Brasil-Canadá.

Por isso, com base na doutrina e em julgados do STJ, Moura Ribeiro considerou prematura a atitude do TJPI ao declarar a inviabilidade da cláusula compromissória, “pois existe norma legal específica conferindo competência ao árbitro para examinar as questões acerca da existência, validade e eficácia da convenção de arbitragem e do contrato que a contenha”.

Seguindo o entendimento do relator, em decisão unânime, a Terceira Turma reconheceu a primazia do juízo arbitral e deu provimento ao recurso da Ambev.

STJ – 08.09.2016 REsp 1602696

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Aluguel em Dobro em Shopping – Cláusula Excêntrica – Validade

Aluguel em dobro de espaço em shopping no mês de dezembro não é abusivo

Em julgamento de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a validade da cláusula constante de contratos de locação de espaço em shopping centers que estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro (aluguel dúplice ou 13º aluguel).

O recurso foi interposto por uma administradora de shopping contra acórdão que afastou a cobrança em dobro. O tribunal entendeu que, apesar de ser prática comum, “na atual fase da economia (inflação controlada), não justificaria o pagamento do aluguel dobrado no mês de dezembro, devendo ser afastada a cobrança manifestamente abusiva limitando a irrestrita liberdade contratual em busca do equilíbrio decorrente da necessária função social do contrato”.

Contrato peculiar

No STJ, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, votou pela reforma do acórdão. Segundo ele, a cobrança do 13º aluguel é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.

Sanseverino explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, variando em torno de 7% a 8% sobre o volume de vendas.

“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.

Livre vontade

Para o relator, o controle judicial sobre essas cláusulas é bastante restrito, e o tribunal estadual, ao afastar o pagamento do aluguel, contrariou o artigo 421 do Código Civil, combinado com o artigo 54 da Lei 8.245/91, por ser um dispositivo comum nesses tipos de contratos e por ter sido livremente pactuado entre as partes.

A turma, por unanimidade, entendeu pela prevalência do contrato de locação e determinou o pagamento dos aluguéis em atraso.

STJ – 05.05.2016

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Título de Capitalização – Resgate – Carência – Legalidade

Carência para resgate antecipado de título de capitalização é legal, diz Segunda Seção
Em decisão unânime, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu ser válida cláusula contratual que prevê prazo de carência para o resgate antecipado de quantia aplicada em títulos de capitalização.Para a Seção, a estipulação de cláusula de carência para resgate visa a impedir que a desistência de alguns prejudique os demais detentores de títulos dentro de uma mesma sociedade de capitalização ao pôr em risco o cumprimento de obrigações previstas, como, por exemplo, o pagamento da premiação por sorteio.

“A cláusula contratual que estipula prazo de carência foi elaborada em conformidade com a legislação vigente, não podendo ser considerada abusiva por não causar prejuízo ao consumidor, além de não ter a intenção de puni-lo. Antes, tem por objetivo proteger o interesse coletivo dos participantes (também consumidores) dos planos de capitalização”, acrescentou o relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão.

Os ministros ressaltaram ainda que a cláusula deve ser clara e precisa a fim de atender a todas as diretrizes do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e garantir transparência suficiente nas relações jurídicas estabelecidas entre aderentes e sociedade de capitalização.

Ao dar provimento ao recurso da Real Capitalização S/A contra a Associação Nacional de Defesa da Cidadania e do Consumidor (Anadec), o colegiado pacificou o entendimento sobre o tema no STJ. Agora, a Terceira e a Quarta Turmas, que julgam direito privado, passam a adotar a posição de que é legal a cláusula de carência para devolução dos valores aplicados em título de capitalização.

Divergência

O recurso era contra decisão da Terceira Turma do STJ que entendeu que a previsão contratual de prazo de carência para devolução de valores aplicados em cotas de capitalização seria abusiva, pois estaria em conflito com as finalidades legalmente previstas para esse título, além de ofender os critérios de razoabilidade.

A empresa recorrente apontou divergência entre julgados das duas Turmas e defendeu que a cláusula que institui a carência para o desistente é legítima e não pode ser tida como abusiva. “Não há falar em prevalência do Código de Defesa do Consumidor porque o regime legal dos títulos de capitalização tem a mesma força de lei que o código consumerista”, sustentou.

Alegou ainda que nada há de ilegal ou ilegítimo na cláusula que adota prazo de carência para títulos de capitalização. Para a empresa, a cláusula está de acordo com as normas editadas pelo Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP) e pela Superintendência de Seguros Privados (Susep) dentro de suas competências normativas. Acrescentou que tal cláusula viabiliza a própria existência do título de capitalização, pois sem ela o equilíbrio econômico do contrato estaria comprometido.

Já a Anadec afirmou ser ilegal a cláusula que estipula prazo de carência de 12 meses para o recebimento dos valores de títulos de capitalização quando há cancelamento por desistência antecipada ou inadimplência do consumidor no primeiro ano de vigência do contrato.

Sistema de poupança

Em seu voto, Luis Felipe Salomão destacou que a capitalização é um contrato em que uma das partes se compromete a aportar contribuições à outra – no caso, uma sociedade de capitalização –, a qual deverá realizar sorteios e promover reservas matemáticas em favor do subscritor do instrumento contratual.

“O título de capitalização é o documento entregue ao aderente como prova do contrato, devendo sempre ser nominativo e trazer em seu corpo a indicação do número ou letras para o sorteio, as condições gerais do contrato e, de forma pormenorizada, as vantagens que a sociedade de capitalização garante, bem como todos os casos de caducidade ou redução dos benefícios”, acrescentou o relator.

De acordo com o ministro, a finalidade da capitalização é estimular o público a economizar um capital mínimo. “O legislador, ao permitir a comercialização dos planos de capitalização, sem estabelecer um valor mínimo de investimento, visou assegurar o acesso de todos a esse significativo sistema de poupança”, disse.

Ele destacou que o sistema permite a fixação de prazo de carência não superior a 24 meses, contado da data de início de vigência do título de capitalização. Assim, não há caráter abusivo na cláusula contratual que estipula prazo de carência para devolução de valores aplicados, desde que redigida em estrita obediência ao previsto na legislação sobre a matéria.

STJ – 17.10.2014 – EREsp 1354963

Contrato de Seguro Empresarial – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Terceira Turma reconhece aplicabilidade do CDC em contrato de seguro empresarial
 
Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos contratos de seguro empresarial, na hipótese em que a empresa contrata seguro para a proteção de seus próprios bens sem o integrar nos produtos e serviços que oferece. A decisão foi tomada em julgamento de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

Uma empresa do ramo de comércio de automóveis novos e usados contratou seguro para proteger os veículos mantidos em seu estabelecimento. A seguradora, entretanto, negou a cobertura do prejuízo decorrente do furto de uma caminhonete nas dependências da empresa.

Segundo a seguradora, a recusa foi em virtude da falta de comprovação de ter havido furto qualificado, já que não havia na apólice a garantia para o sinistro furto simples.

A empresa segurada ajuizou ação por quebra de contrato. A sentença, aplicando a legislação consumerista, julgou o pedido procedente, mas o TJSP entendeu pela inaplicabilidade do CDC e reformou a decisão.

Consumo x insumo

Segundo a Corte local, a empresa não poderia alegar que não sabia das condições de cobertura da apólice. Ao segurador caberia apenas cobrir os riscos predeterminados no contrato, não se admitindo interpretação extensiva ou analógica das cláusulas de cobertura.

No recurso ao STJ, a empresa insistiu na aplicação do CDC e no reconhecimento de que as cláusulas ambíguas ou contraditórias do contrato de adesão devem ser interpretadas favoravelmente ao aderente.

Afirmou que, ao estipular no contrato que o seguro cobria furto qualificado, a seguradora fez presumir no negócio que cobria também furto simples, “pois quem cobre o mais, cobre o menos”.

O ministro Villas Bôas Cueva, relator, acolheu a irresignação. Segundo ele, o fundamento de relação de consumo adotado pelo STJ é o de que toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza, como destinatário final, produto ou serviço de determinado fornecedor é consumidor.

Para o ministro, não se pode confundir relação de consumo com relação de insumo. Se a empresa é a destinatária final do seguro, sem incluí-lo nos serviços e produtos oferecidos, há clara caracterização de relação de consumo.

“Situação diversa seria se o seguro empresarial fosse contratado para cobrir riscos dos clientes, ocasião em que faria parte dos serviços prestados pela pessoa jurídica, o que configuraria consumo intermediário, não protegido pelo CDC”, explicou o ministro.

Cláusulas abusivas

Em relação à cobertura do furto simples, o relator entendeu que, como o segurado  (consumidor) é a parte mais fraca da negociação, cabe ao segurador repassar as informações adequadas e de forma clara sobre os produtos e os serviços oferecidos, conforme estabelecido no artigo 54, parágrafo 4º, do CDC.

Segundo o ministro, cláusulas com termos técnicos e de difícil compreensão são consideradas abusivas, e no caso apreciado ficou evidente a falta de fornecimento de informação clara da seguradora sobre os reais riscos incluídos na apólice.

“Não pode ser exigido do consumidor – no caso, do preposto da empresa – o conhecimento de termos técnico-jurídicos específicos, ainda mais a diferença entre tipos penais de mesmo gênero (furto simples e furto qualificado), ambos crimes contra o patrimônio”, disse o relator.

Com esse entendimento, foi restabelecida a sentença que determinou o pagamento da indenização securitária.

STJ – 05.09.2014 – REsp 1352419

Cláusula Abusiva – Devolução de Valores – Fim de Obra

Cláusula contratual que determina restituição de parcelas no fim da obra é abusiva
Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores pagos somente ao término da obra ou de forma parcelada. A decisão é da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso repetitivo em que se discutia a forma de devolução dos valores devidos ao promitente comprador, em razão da rescisão do contrato.

Segundo os ministros, de acordo com as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O recurso adotado como representativo de controvérsia é oriundo de Santa Catarina e foi julgado conforme o rito estabelecido pelo artigo 543-C do Código de Processo Civil. No caso em discussão, o tribunal local determinou a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão de desistência/inadimplemento do contrato.

Retenção vantajosa

Segundo o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, há muito tempo o STJ já firmou jurisprudência no sentido de que é abusiva, por ofensa ao artigo 51 do CDC, a cláusula contratual que determina a restituição somente ao término da obra, uma vez que o promitente vendedor poderá revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, levar vantagem com os valores retidos.

Para o ministro, essa cláusula significa ainda que “o direito ao recebimento do que é devido ao consumidor fica submetido ao puro arbítrio do fornecedor, uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a este com exclusividade, podendo, inclusive, nem acontecer ou acontecer a destempo”, ressaltou o ministro.

Salomão destacou ainda que esse entendimento – segundo o qual os valores devidos pela construtora ao consumidor devem ser restituídos imediatamente – aplica-se independentemente de quem tenha dado causa à rescisão.

O ministro lembrou que é antiga a jurisprudência da Segunda Seção do STJ no sentido de que o promitente comprador de imóvel pode pedir a resolução do contrato sob a alegação de que não está suportando as prestações.

E acrescentou: “A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes.”

 STJ – 28.11.2013 REsp 1300418