Indenização – Aluguéis – Imobiliária Administradora

Imobiliária que dispensou exigências do locatário terá de pagar aluguéis ao locador
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão que condenou uma imobiliária a pagar dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, porque não tomou os cuidados devidos na análise dos cadastros e até mesmo dispensou exigências contratuais relativas a renda e patrimônio.

No caso julgado, o locador celebrou contrato com a imobiliária para locação e administração de sua propriedade. A administradora, por sua vez, aprovou o cadastro do locatário e do fiador baseada, segundo a sentença, em “laços de amizade”, sem que a renda recebida por eles alcançasse o valor mínimo exigido em contrato e sem que tivessem bens para garantir eventual execução.

Diante da inadimplência dos aluguéis, e com a descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para cobrir os débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação objetivando indenização por perdas e danos contra a imobiliária. Segundo ele, os cadastros foram aprovados de forma “desidiosa”.

A imobiliária declarou que atuou com diligência tanto na aprovação dos cadastros como no curso do contrato de locação, e que promoveu a cobrança judicial da dívida. Afirmou que não poderia ser responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se obrigou solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos valores deveriam ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo devedor e seu fiador.

Alegou ilegitimidade passiva na causa e disse que a pretensão do proprietário do imóvel em ser indenizado já estava prescrita.

Execução frustrada

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte (TJRN) reconheceu a existência de falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente (renda mensal superior ao triplo do valor do aluguel), com o que se frustrou a execução dos aluguéis e débitos relativos às cotas condominiais e tributos não pagos.

O TJRN também levou em conta a conclusão da sentença no sentido de que a aprovação do cadastro do locatário e do seu fiador teria ocorrido em virtude de amizade entre eles e o diretor da imobiliária.

Para o relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, esses argumentos reforçam a culpa da imobiliária pela “desídia” na execução do contrato.

O artigo 667 do Código Civil (CC) obriga o mandatário (no caso, a imobiliária) a aplicar “toda sua diligência na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.

Segundo o relator, “não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário, ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido”.

Entretanto, “configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos prejuízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual”, analisou o relator.

Legitimidade e prescrição

Para os ministros da Quarta Turma, a imobiliária, autora do recurso especial, é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, pois o pedido formulado em juízo não diz respeito apenas ao pagamento dos aluguéis, mas à responsabilização civil da empresa pelo descumprimento do contrato.

Com relação à prescrição alegada pela imobiliária, a Turma esclareceu que a pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o conhecimento da “desídia” quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.

Tal fato se deu quando o processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi frustrado. Como a demanda foi proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, os ministros entenderam não ter ocorrido prescrição.

STJ – 26.04.2013 – REsp 1103658

Aluguel – Fiador – Contrato Aditivado sem Consentimento

Admitida reclamação sobre alteração contratual sem consentimento de fiadores
Por considerar que o entendimento de turma recursal sobre a alteração em contrato de aluguel, sem o consentimento dos fiadores, diverge de súmula do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a ministra Isabel Gallotti concedeu liminar para suspender decisão até o julgamento final do caso pela Segunda Seção. A reclamação foi apresentada por fiadores contra decisão da Terceira Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Rio Grande do Sul.Eles argumentam que o entendimento diverge da Súmula 214 do STJ, uma vez que não teriam legitimidade passiva para responder por obrigações resultantes de alteração de contrato com a qual não concordaram.A ministra Isabel Gallotti observou que a Corte Especial admitiu a possibilidade do ajuizamento de reclamação perante o STJ com o objetivo de adequar as decisões proferidas pelas turmas recursais dos juizados estaduais às súmulas ou à jurisprudência dominante na Corte, firmada em recurso repetitivo.

Ao analisar o caso, a ministra destacou que os fiadores têm razão quanto à ilegitimidade passiva, uma vez que a decisão da turma recursal se refere à alteração contratual datada de 1º de setembro de 1995. Nela, consta que foi fixado novo prazo para término do contrato de locação, bem como novo valor do aluguel, sem, contudo estar expresso o consentimento dos fiadores.

Para a ministra, a alteração contraria o enunciado da Súmula 214, que dispõe que “o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”. Diante disso, admitiu a reclamação e determinou que a turma recursal preste informações.

Alegação rejeitada

Em outro ponto contestado, os fiadores reclamaram quanto à posição da turma recursal que não reconheceu a ilegitimidade do proprietário para requerer a cobrança de aluguéis em período no qual não deteria mais os direitos relativos à propriedade em decorrência de desapropriação pelo poder público. Segundo alegam, a turma recursal entendeu que a simples circunstância de o imóvel ter sido declarado de utilidade pública não afasta o dever dos locatários de pagar o aluguel.

Quanto a essa questão, a ministra disse que não se trata de enunciado de súmula nem de tese definida sob o rito dos recursos repetitivos, não podendo ser contestada por meio de reclamação ao STJ.

STJ – 12.12.2012 – Rcl 10007
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Desoneração do Fiador – Ajuste Contratual

Novo ajuste entre credor e devedor sem anuência do fiador extingue a garantia
É possível a exclusão dos fiadores do polo passivo da execução, por conta de transaçãoentre credor e devedor feita sem a anuência daqueles, quando houve, ainda, prorrogação do prazo para pagamento do débito. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que seguiu integralmente o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão.No caso, houve transação entre o banco e o devedor sem anuência dos fiadores, com dilação de prazo para pagamento da dívida (moratória). Proposta a ação, a execução recaiu sobre o devedor e os fiadores.

Estes contestaram, por meio de exceção de pré-executividade, pedindo a sua exclusão do polo passivo. Alegaram que “o contrato de fiança abarcou tão somente o pacto original, estando fora de seu âmbito a transação firmada entre o exequente e o devedor”.

O juiz acolheu o pedido, mas ao julgar apelação do banco, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) manteve a obrigação, por entender que a transação implicou valor menor do que o efetivamente devido e afiançado, o que não extinguiu a fiança nem desobrigou os fiadores que não anuíram.

Cláusula especial

Além disso, em cláusula especial e expressa, ressalvou-se que a execução prosseguiria contra o devedor e os fiadores pelo valor primitivo, se não houvesse o pagamento da transação.

No STJ, o ministro Salomão destacou que a transação e a moratória, ainda que sejam institutos jurídicos diversos, têm efeito comum quanto à exoneração do fiador que não anuiu com o acordo firmado entre o credor e o devedor, como ocorreu no caso e foi, inclusive, admitido no acórdão do TJRS.

O ministro observou que, mesmo que exista cláusula prevendo a permanência da garantia da fiança, esta é considerada extinta, porque “o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, nos termos do artigo 1.483 do Código Civil de 1916, ou seja, a responsabilidade dos fiadores restringe-se aos termos do pactuado na avença original”. Assim, extinguiu-se a obrigação dos fiadores pela ocorrência simultânea da transação e da moratória.

STJ – 18.09.2012 – REsp 1013436
Veja também: Contrato de Fiança
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