Rendimentos do MEI: Tributação Depende da Verba Especificada

Ao contrário do se comumente se afirma, os rendimentos do Microempreendedor Individual – MEI podem ser tributáveis pelo imposto de renda.

A condição de Microempreendedor Individual – MEI não isenta o titular de declarar os rendimentos recebidos a título de pró-labore, aluguéis ou serviços prestados (que são rendimentos tributáveis pelo imposto de renda).

Isenção – Lucros Auferidos

A isenção do imposto de renda relativos à retirada de lucros fica limitada ao valor resultante da aplicação, sobre a receita bruta mensal, no caso de antecipação de fonte, ou da receita bruta total anual, tratando-se de Declaração de Ajuste Anual, dos percentuais de apuração do Lucro Presumido, mencionados no artigo 15 da Lei 9.249/1995.

O limite acima não se aplica na hipótese de o microempreendedor individual manter escrituração contábil que evidencia lucro superior àquele limite.

Bases: Lei Complementar nº 123, de 14 de dezembro de 2006, art. 14; Resolução CGSN nº 94, de 29 de novembro de 2011, art. 131 e § 3º.

Não fique na dúvida! Veja também os seguintes tópicos no Guia Tributário Online:

Rendimentos Isentos ou Não Tributáveis

Microempreendedor Individual – MEI

Declaração de Ajuste Anual

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Modelo de Contrato: Aluguel Residencial

As cláusulas da locação residencial devem obedecer ao previsto na Lei 8.245/1991 (Lei do inquilinato).

O contrato de locação residencial pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia (concordância) conjugal, se igual ou superior a dez anos.

O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Para facilitar a aplicação da lei na redação de contratos de locação residencial, elaboramos um modelo de contrato de aluguel residencial.

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Comodato – Cobrança de Aluguel – Restituição de Bem Não Efetivada

Nas situações em que, constituído em mora, o comodatário alegar a impossibilidade de restituir os bens emprestados, é cabível a fixação de aluguel em favor do comodante, ainda que haja condenação simultânea por perdas e danos.

Nesses casos, o aluguel constitui obrigação acessória cuja cobrança independe de previsão contratual.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou procedente pedido de fixação de aluguéis pelo descumprimento de contrato de empréstimo gratuito de 204 botijões de gás.

Os vasilhames foram cedidos em comodato para que uma empresa adquirisse GLP da Copagaz, mas, passado algum tempo, a compra deixou de ser periodicamente realizada.

Segundo a Copagaz, após a cessação da aquisição, a empresa foi notificada extrajudicialmente para que devolvesse os botijões.

O pedido não foi atendido. Judicialmente, a Copagaz buscava a reintegração dos vasilhames ou, em caso de impossibilidade de restituição, o arbitramento de perdas e danos, além do aluguel referente ao período de posse injusta.

Dupla sanção

O pedido de fixação de aluguéis havia sido julgado procedente em primeira instância, porém o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) reformou a sentença por entender que, como os botijões não poderiam ser restituídos, não se poderia falar em aluguéis.

Para o tribunal gaúcho, diante da impossibilidade de restituição, seria cabível apenas a condenação do comodatário ao pagamento de perdas e danos.

A relatora do recurso especial, ministra Nancy Andrighi, destacou que é da essência do comodato a temporalidade e a obrigação de restituição do bem cedido.

Caso haja prévia estipulação do prazo do comodato, o transcurso do tempo implica o dever do comodatário de restituir o bem, sob pena da configuração de esbulho possessório.

Por outro lado, na ausência de ajuste das partes, o prazo do comodato é aquele necessário para o uso concedido, podendo o comodante requerer a restituição do bem mediante interpelação judicial ou extrajudicial.

No caso de mora, apontou a ministra, o comodatário está submetido a dupla sanção, conforme estipula o artigo 582 do Código Civil: recai sobre ele a responsabilidade pelos riscos de deterioração do bem emprestado e, adicionalmente, o comodatário deve pagar, até a data da efetiva restituição, aluguel pela posse injusta da coisa.

“Nessa linha de raciocínio, eventual conversão da obrigação principal – ou seja, de restituição do bem emprestado – em perdas e danos, por impossibilidade no seu cumprimento, em nada afeta a obrigação secundária do comodatário de arcar com o aluguel fixado pelo comodante. A verba continuará sendo devida, relativamente ao período compreendido entre a constituição em mora do comodatário e o efetivo adimplemento da prestação principal”, apontou a relatora.

Responsabilidade

No caso julgado, a ministra destacou que o TJRS considerou improcedente o pedido de arbitramento de aluguel sob o entendimento de que essa verba é devida apenas quando há a restituição do bem objeto do comodato – o que, no caso dos autos, não seria possível, conforme alegou a empresa ré.

“Todavia, consoante se destacou anteriormente, a conversão da obrigação de restituição do bem emprestado em perdas e danos não elide a responsabilidade do comodatário pelo pagamento do aluguel derivado de sua mora”, concluiu a ministra ao julgar procedente o pedido de fixação de aluguéis.

STJ – 20.09.2017 – REsp 1662045

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Aluguel em Dobro em Shopping – Cláusula Excêntrica – Validade

Aluguel em dobro de espaço em shopping no mês de dezembro não é abusivo

Em julgamento de recurso especial, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a validade da cláusula constante de contratos de locação de espaço em shopping centers que estabelece a duplicação do valor do aluguel no mês de dezembro (aluguel dúplice ou 13º aluguel).

O recurso foi interposto por uma administradora de shopping contra acórdão que afastou a cobrança em dobro. O tribunal entendeu que, apesar de ser prática comum, “na atual fase da economia (inflação controlada), não justificaria o pagamento do aluguel dobrado no mês de dezembro, devendo ser afastada a cobrança manifestamente abusiva limitando a irrestrita liberdade contratual em busca do equilíbrio decorrente da necessária função social do contrato”.

Contrato peculiar

No STJ, o relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, votou pela reforma do acórdão. Segundo ele, a cobrança do 13º aluguel é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.

Sanseverino explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, variando em torno de 7% a 8% sobre o volume de vendas.

“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.

Livre vontade

Para o relator, o controle judicial sobre essas cláusulas é bastante restrito, e o tribunal estadual, ao afastar o pagamento do aluguel, contrariou o artigo 421 do Código Civil, combinado com o artigo 54 da Lei 8.245/91, por ser um dispositivo comum nesses tipos de contratos e por ter sido livremente pactuado entre as partes.

A turma, por unanimidade, entendeu pela prevalência do contrato de locação e determinou o pagamento dos aluguéis em atraso.

STJ – 05.05.2016

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Índices de Reajuste de Aluguel Anual – Novembro/2015

As locações residenciais e comerciais são reajustadas levando-se em consideração a periodicidade e a variação do índice pactuado no contrato de locação.

Para reajuste anual em NOVEMBRO/2015, os índices aplicáveis nos contratos de aluguel serão de:

IGP-DI (FGV): 10,56%;
IGP-M (FGV): 10,10%%; e
INPC (IBGE): 10,33%.

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BENFEITORIAS NO IMÓVEL NÃO DEVEM SER CONSIDERADAS EM AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu, por maioria, que em ação revisional de aluguel, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor. Acessões são benfeitorias como obras novas ou aumento da área edificada, que se incorporam ao imóvel.

“A ação revisional não se confunde com a renovatória de locação. Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, afirmou o relator do recurso, ministro Antonio Carlos Ferreira.

O recurso foi interposto pelos proprietários do imóvel para modificar decisão que fixou em R$ 72.765,20 o valor do aluguel de imóvel locado por um hospital de Brasília. Os locadores queriam aumentar o valor de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00, devido às acessões realizadas pelos locatários.

Contrato vintenário

O contrato entre as partes foi celebrado por 20 anos, com vencimento para 1º de abril de 2028. Em abril de 2011, o hospital propôs ação revisional do aluguel, tendo em vista que os proprietários do imóvel queriam incluir no cálculo da prestação locatícia o valor da área construída pelos próprios locatários.

Tanto a sentença quanto a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) fixaram o novo valor no patamar sugerido pelo hospital, entendendo que “a revisão do valor do aluguel deve considerar o imóvel no momento em que se deu o contrato de locação, sob pena de enriquecimento indevido dos locadores”.

Preço de mercado

Em seu voto, o ministro Antonio Carlos destacou que a ação revisional não modifica nada além do próprio valor do aluguel, para efeito de ajustá-lo ao preço de mercado, restabelecendo o equilíbrio contratual.

Segundo ele, no caso, a acessão realizada não causou dano algum ao locador nem desequilibrou economicamente o contrato. “Inexiste razão, portanto, para que a locadora busque majorar o aluguel com base em uma acessão que nem mesmo indenizou. Tal ocorrerá, em tese, apenas ao término do contrato de locação”, disse o ministro.

Leia o voto do relator.

Fonte: STJ – 17.06.2015 – Adaptado pelo Mapa Jurídico.

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FIADOR RESPONDE POR DÍVIDA DE LOCAÇÃO PRORROGADA SE HOUVER PREVISÃO EM CLÁUSULA CONTRATUAL

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o fiador continua responsável pela dívida do locatário constituída após a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação, desde que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves.

O julgamento do recurso se deu em ação de débitos locatícios. O ministro Paulo de Tarso Sanseverino levou o processo de sua relatoria ao colegiado “com o intuito de reafirmar a jurisprudência da corte” e reformar o acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC).

No caso julgado, o contrato de locação foi renovado automaticamente por prazo indeterminado, sem o consentimento expresso dos fiadores. O pacto continha cláusula que previa o prolongamento da fiança até a entrega das chaves.

Responsáveis Solidários

A administradora imobiliária alegou no TJSC que os fiadores permaneceram como responsáveis solidários dos débitos não quitados, uma vez que a fiança se estenderia até a efetiva entrega das chaves.

No entanto, o TJSC entendeu que o contrato acessório de fiança deve ser interpretado “de forma mais favorável ao fiador”, de modo que a prorrogação do pacto locatício isenta os fiadores que com ela não consentiram, mesmo na hipótese de haver aquela cláusula.

No recurso especial, a administradora alegou dissídio jurisprudencial e violação do artigo 39 da Lei de Locações (Lei 8.245/91), que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. 

Previsão Contratual

Sanseverino declarou válida a cláusula do contrato de fiança que previa a continuidade da garantia para o período prolongado e deu provimento ao recurso da empresa.

Segundo o relator, como o pacto de locação se prorrogou por prazo indeterminado, não houve necessidade de aditamento contratual para a extensão da fiança, e bastou a expressa previsão do contrato nesse sentido. Nessas circunstâncias, destacou que não tem efeito a Súmula 214 do STJ:

“o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Com a decisão, os fiadores remanescem como devedores solidários da obrigação não paga pelo locatário após a prorrogação da locação por prazo indeterminado, caso haja disposição contratual no sentido de que as garantias da locação se estendam até a entrega das chaves.

Fonte: STJ – 13.05.2015 – Adaptado pelo Mapa Jurídico.

LOCATÁRIO QUE NÃO PROVOU AS CONDIÇÕES DO IMÓVEL DEVE INDENIZAR O LOCADOR

A lei do inquilinato dispõe sobre as obrigações do locador e do locatário quando da locação de imóveis urbanos.

Para quem mora em um imóvel alugado, com o decorrer dos anos, é inevitável que surja a necessidade de reformas e adaptações decorrentes do desgaste natural do bem.

As benfeitorias em imóveis são divididas em três categorias:

  • Necessárias: aquelas que destinadas à conservação do imóvel de modo a evitar sua deterioração como consertos de telhados, vazamentos, sistema elétrico comprometido e etc.
  • Úteis: aquelas que visam ampliar, facilitar ou melhorar o uso do imóvel, mas que se não forem feitas, não irá causar a deterioração do mesmo. São consideradas benfeitorias úteis a instalação de grades protetoras nas janelas, a cobertura da área da lavanderia, etc.
  • Voluptuárias: aquelas que visam apenas proporcionar maior beleza, melhorar o aspecto visual ou de conforto do bem, não tendo qualquer relação à conservação ou facilidade no uso do imóvel. Trata-se de uma melhoria estética como instalar uma banheira hidromassagem, uma central de gás, um espelho decorativo e etc.

Na hora da devolução de um imóvel alugado é possível que aconteçam divergências entre locador e locatário, principalmente se no ato da contratação, não houve uma vistoria registrando formalmente o estado interno e externo do imóvel.

Para evitar estas divergências é imprescindível que tanto no momento da locação quanto na entrega do imóvel haja registros detalhados do estado do imóvel, inclusive registros com fotos e relatórios especificando as condições do sistema elétrico e hidráulico, dentre outros que se achar necessário.

O art. 23 da Lei 8.245/91 dispõe sobre a obrigação do locatário em devolver o imóvel em plenas condições de uso, in verbis:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

(…)

III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

(…)

V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

Com base no disposto legal o TJ/GO condenou um locatário a indenizar o locador pelos prejuízos causados no imóvel durante a vigência do contrato, conforme julgado abaixo.

Locatário Terá de Ressarcir por Entregar Imóvel em Mau Estado de Conservação

Fonte: TJ/GO – 26.03.2015

O locatário é obrigado a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. É o que diz o artigo 23, inciso III, da Lei do Inquilinato, o que levou a 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO), à unanimidade, a determinar que K.F.S. (locatário) faça o ressarcimento a W.L.F. (locador), de R$ 56,5 mil pelas despesas com a reforma do imóvel que havia sido alugado. A relatoria foi do juiz substituto em segundo grau Marcus da Costa Ferreira.

Em primeiro grau, o juízo da 2ª Vara Cível de Catalão havia julgado improcedente o pedido do locador por constatar a ausência de vistorias prévia e final do imóvel. Porém, Marcus da Costa Ferreira decidiu pela reforma da sentença ao verificar que, no contrato firmado entre as partes, o locatário declarou ter “procedido a vistoria do imóvel locado recebendo-o em prefeito estado”.

De acordo com o juiz, “se o imóvel não tivesse condições de uso, o locatário, de pronto, deveria ter recusado a recebê-lo em locação, ou ter feito constar no pacto que o bem já estava deteriorado, o que não ocorreu”.

Marcus da Costa considerou que, de acordo com a legislação e as cláusulas contratuais, os reparos necessários à conservação do imóvel eram de responsabilidade do locatário, sob pena de, “não o fazendo, ter de indenizar o locador pelos danos causados durante o uso”.

O magistrado, ao analisar as fotos tiradas antes e logo depois do término da locação, observou que houve danos decorrentes da falta de conservação e do mau uso do imóvel locado. “Verifica-se, outrossim, que o apelado não só se omitiu na conservação e manutenção dos imóveis, mas também em verdadeira inobservância às cláusulas contratuais e, à revelia do proprietário, fez neles alterações significativas, das quais resultaram danos e desvalorização do bem”, concluiu.

O caso

Consta dos autos que K.F.S. alugou imóvel de W.L.F., em Catalão, para a instalação de clínica visando a recuperação de dependentes químicos e, após o fim do contrato, o locador notou a “destruição” do imóvel. Segundo laudo do Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Goiás (Crea-GO), o imóvel teve “pisos com cerâmicas retiradas e remendados com cimento comum”, “revestimentos perfurados e com várias falhas”.

O laudo também apontou que “foram retiradas as pias, armários, balcões em granito, suporte para filtros” e, “nos banheiros ficam evidenciados a falta de vaso sanitário, metais sanitários, torneiras, duchas higiênicas, chuveiros, armários e boxes”.

Além disso, o Crea constatou “parte elétrica com vários ‘gatos’, de fiação exposta, de ventiladores de teto estragados”, concluindo que o imóvel se encontrava “sucateado, foi muito mal conservado e com modificações indevidas, comprometendo a sua utilização”. Apelação Cível nº 272379-85.2013.8.09.0029. Veja a íntegra da Decisão.

Construtora que não entregou imóvel no prazo deve custear aluguel ao comprador prejudicado

O desembargador James Magalhães de Medeiros, do Tribunal de Justiça de Alagoas, manteve a liminar que determinou à Construtora Assumpção Ltda o depósito mensal de R$ 1.000,00 na conta de um cliente, para custeio de aluguel. O motivo é que construtora deixou de entregar um apartamento que deveria estar pronto no início de 2013.

O contrato de compra e venda foi firmado em abril de 2012, pela quantia de R$ 110.000,00, com previsão de conclusão da obra em janeiro de 2013, podendo o prazo ser prorrogado por mais 180 dias.

Com o prazo excedido, porém, o consumidor se viu na necessidade de alugar um outro imóvel para morar com sua noiva, prejudicando sua renda mensal.

O descumprimento da decisão, inicialmente proferida pela 4ª Vara Cível da Capital, está sujeito a multa mensal de R$ 1.000,00.

Recurso

No recurso interposto pela Construtora, foi alegado que apesar de ter sido acordado que o imóvel seria entregue em janeiro de 2013, há no contrato uma cláusula estabelecendo a prorrogação do prazo de entrega sempre que ocorra alguma casualidade ou força maior, tal como carência de material e de mão de obra, o que impediria que a empresa fosse responsabilizada pela demora na entrega do apartamento.

O desembargador observou que com sua argumentação a construtora pretendeu transferir para o consumidor todos os riscos e consequências negativas inerentes a sua atuação profissional, como se o contratante devesse aguardar a entrega do bem sem qualquer perspectiva.

“Ora, os riscos inerentes à atividade de construção civil devem ser suportados pela empresa que nesse ramo atua, especialmente porque todos esses riscos são quantificados na fixação dos preços praticados nas relações contratuais que celebram com os consumidores”, frisou James Magalhães.

O processo ainda será levado a julgamento na 3ª Câmara Cível do TJ/AL. Processo nº 0803720-23.2014.8.02.0000.

Fonte: TJ/AL – 17/12/2014

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Comodatário Deve Aluguel por Mora na Devolução de Bem

Comodatário que não restitui a coisa deve aluguel mesmo sem previsão em contrato

Os aluguéis decorrentes da não restituição de bem dado em comodato por prazo determinado são devidos independentemente de prévia estipulação contratual. Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso do estado do Amazonas e reformar decisão da Justiça local.

Em janeiro de 2003, o estado do Amazonas ajuizou ação contra o município de Parintins com o objetivo de que fossem restituídos seis rádios comunicadores de sua propriedade, que teriam sido objeto de comodato por prazo determinado, conforme compromisso assumido pela Secretaria Municipal de Cultura de Parintins. Os rádios deveriam ter sido entregues até 10 de julho de 2001.

O estado pediu que o município fosse condenado a restituir os rádios ou a indenizá-lo por perdas e danos, além de pagar aluguéis a partir da data em que os equipamentos deveriam ter sido entregues.

Em primeiro grau, o município foi condenado a pagar R$ 6 mil pelo extravio dos bens. No entanto, foi negado o pedido referente aos aluguéis pela mora, sob o fundamento de não terem sido previamente pactuados entre as partes. O estado do Amazonas apelou, mas o Tribunal de Justiça local confirmou a sentença.

Obrigação

No STJ, ao julgar o recurso, a Terceira Turma reformou o entendimento. Conforme destacou o relator, ministro Villas Bôas Cueva, os aluguéis devidos ao comodante (estado) em decorrência da mora do comodatário (município) pela não restituição da coisa emprestada no prazo combinado não dependem de sua prévia fixação no contrato de comodato.

O ministro afirmou que a situação impõe ao município não apenas a obrigação de reparar perdas e danos – o que foi corretamente reconhecido nas instâncias anteriores –, mas também o ônus de arcar com o pagamento de aluguéis, tal como previsto no artigo 582 do Código Civil.

De acordo com o relator, os aluguéis são devidos a partir da constituição do devedor em mora, isto é, imediatamente após o vencimento do prazo estabelecido para a restituição da coisa emprestada. O ministro também observou que os aluguéis devem ser fixados unilateralmente pelo comodante, “não existindo nenhum óbice a que tal arbitramento se dê em momento posterior à recusa do comodatário em restituir a coisa emprestada”.

Razoabilidade

Cueva citou precedente em que ficou estabelecido que o arbitramento do aluguel, embora não precise seguir os valores de mercado, “deve ser feito com razoabilidade, respeitando o princípio da boa-fé objetiva, para evitar a ocorrência de abuso de direito e o enriquecimento sem causa do comodante” (REsp 1.175.848).

No caso julgado agora pela Terceira Turma, o estado do Amazonas pediu que os aluguéis fossem judicialmente arbitrados em quantia mensal não inferior a 5% do valor total dos bens emprestados e não restituídos. Assim, a Turma decidiu fixar o aluguel mensal em 5% do valor dos rádios, a contar do dia 11 de julho de 2001 até a data em que a obrigação de restituição foi convertida em perdas e danos.

STJ – 19.08.2014 – REsp 1188315