Cláusula de Desocupação do Imóvel Adquirido não é Considerada Abusiva

A cláusula contratual que impõe ao comprador a responsabilidade pela desocupação do imóvel ocupado, comum em contratos de compra de bens da Caixa Econômica Federal (CEF), não é abusiva, segundo entendimento unânime da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

A decisão foi tomada na análise de recurso interposto pelo Ministério Público Federal (MPF), que considerou a cláusula abusiva porque “sujeita exclusivamente o consumidor a eventuais providências necessárias à desocupação do imóvel, quando ocupado por terceiros”.

Para o MPF, essa obrigação é “excessivamente onerosa”, na medida em que o comprador passa a arcar com todas as despesas antes de assumir a posse do imóvel, como prestações do financiamento, condomínio, água, luz, IPTU e demais encargos.

Preço

De acordo com o relator do caso no STJ, ministro Villas Bôas Cueva, a oferta desses imóveis se dá por preço “consideravelmente inferior” ao valor real, em razão da situação peculiar em que se encontram, principalmente porque estão ocupados.

“Não havendo omissão sobre o fato de o bem estar ocupado por terceiro, não se afigura iníqua ou abusiva, não acarreta exagerada desvantagem para o adquirente nem cria situação de incompatibilidade com os postulados da boa-fé e da equidade a cláusula contratual que impõe ao adquirente o ônus pela desocupação do imóvel”, considerou o ministro.

Cueva salientou ainda que a aquisição de imóvel pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) não afasta a liberdade de contratação e a força vinculante do contrato. Para ele, o SFH tem regime jurídico próprio, de modo que há diversos mecanismos a fim de atender as suas peculiaridades.

Segurança

“A estabilidade nas relações entre mutuários e o agente financeiro e o prestígio à segurança jurídica no âmbito das obrigações pactuadas são caminhos para manter a higidez do sistema e viabilizar que um maior número de pessoas possa adquirir um imóvel”, afirmou.

O relator sublinhou que a oferta de imóvel nas condições em que se encontra é compatível com as diretrizes do SFH e com a “lógica do sistema financeiro”, já que evita o estoque de unidades, circunstância que seria “extremamente danosa ao SFH”, pois bloquearia “um valor expressivo de capital, cujo retorno deveria reverter para a carteira de crédito imobiliário, propiciando novas operações de crédito para famílias sem casa própria”.

STJ – 13.03.2017 – REsp 1509933

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Tarifa Bancária – Saque em Terminal

A cobrança de tarifa bancária para quem faz mais de quatro saques no mês em terminais de autoatendimento não é abusiva à luz do Código de Defesa do Consumidor (CDC), de acordo com interpretação da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Segundo o entendimento unânime dos ministros, a cobrança de tarifa a partir do quinto saque mensal segue a Resolução 3.518/07, reproduzida na atual Resolução 3.919/10, ambas do Banco Central do Brasil (Bacen), por deliberação do Conselho Monetário Nacional (CMN), não violando, portanto, as normas do CDC.

A decisão estabeleceu que “não se trata de simplesmente conferir prevalência a uma resolução do Banco Central, em detrimento da lei infraconstitucional (no caso, o Código de Defesa do Consumidor), mas, sim, de bem observar o exato campo de atuação dos atos normativos (em sentido amplo) sob comento, havendo, entre eles, no específico caso dos autos, coexistência harmônica”.

No recurso julgado pelo STJ, proposto contra uma instituição financeira, o Ministério Público do Distrito Federal (MPDF) argumentou que a cobrança viola o contrato de depósito bancário, pois “onera o consumidor com tarifa para reaver o que é seu de direito”.

Serviço prestado

A instituição financeira, por sua vez, alegou que a cobrança da tarifa é prevista no contrato assinado entre o correntista e o banco e que “a cobrança da tarifa sobre saques excedentes não está destinada a remunerar o depositário pelo depósito em si, mas sim a retribuir o depositário pela efetiva prestação de um específico serviço bancário não essencial”.

Para o ministro Marco Aurélio Bellizze, relator do recurso, não há “qualquer incompatibilidade” da tarifa sobre o serviço de saque excedente com os “preceitos consumeristas, tampouco com a natureza do contrato de conta-corrente de depósito à vista”.

O ministro considerou ainda que “a tese de desequilíbrio contratual revela-se de todo insubsistente, seja porque a cobrança da tarifa corresponde à remuneração de um serviço bancário efetivamente prestado pela instituição financeira, seja porque a suposta utilização, pelo banco, dos recursos depositados em conta-corrente, se existente, decorre da própria fungibilidade do objeto do depósito (pecúnia), não havendo prejuízo ao correntista que, a qualquer tempo, pode reaver integralmente a sua quantia depositada”.

“Por todos os ângulos que se analise a questão, tem-se por legítima a cobrança de tarifa pelos saques excedentes, com esteio na Resolução do Banco Central do Brasil, por deliberação do CMN”, concluiu o ministro.

STJ – 20.12.2016 – REsp 1348154

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Cláusula Restritiva de Concorrência – Shopping – Legalidade

Cláusula de raio, inserida em contratos de shopping center, não é abusiva

A cláusula de raio, inserida em contratos de locação de espaço em shopping center, não é abusiva. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), firmado em julgamento de recurso especial.

Para o colegiado, os shoppings constituem uma estrutura comercial híbrida e peculiar e as cláusulas extravagantes servem para garantir o fim econômico do empreendimento.

A chamada cláusula de raio proíbe os lojistas de um shopping de explorar o mesmo ramo de negócio em um determinado raio de distância, com o objetivo de restringir a concorrência de oferta de bens e serviços no entorno do empreendimento.

No caso apreciado, o Sindicato dos Lojistas do Comércio de Porto Alegre ajuizou ação declaratória de inexigibilidade contra um shopping da cidade para que fosse declarada a nulidade da cláusula de raio inserida nos contratos firmados com os lojistas do empreendimento.

Decisão estadual

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) acolheu o pedido sob o fundamento de que a cláusula de raio viola o princípio da livre concorrência com os outros shoppings; cria obstáculos para os empreendedores interessados em expandir o negócio; além de acarretar prejuízos ao consumidor, que é induzido a frequentar determinado centro de compras para encontrar o estabelecimento que procura.

No caso concreto, também foi alegada alteração contratual, ampliando, de 2 para 3 km, o raio a ser respeitado pelos lojistas para não instalar outro estabelecimento comercial do mesmo ramo. Para o TJRS, a modificação violou o princípio da boa-fé objetiva.

Outro entendimento

No STJ, o entendimento do tribunal gaúcho não foi mantido. O relator, ministro Marco Buzzi, destacou que a modalidade específica do contrato entre os lojistas e shopping objetiva a viabilização econômica e administrativa, bem como o sucesso do empreendimento, almejados por ambas as partes.

O relator também afastou a alegação de prejuízo ao consumidor. Além de a instalação dos lojistas em outros empreendimentos depender de inúmeros fatores e concordando com a sentença, ele esclareceu que a cláusula de raio acaba potencializando a concorrência com a abertura de outros empreendimentos no entorno.

Marco Buzzi também entendeu ser inviável impor limitações a contratos firmados baseando-se apenas em situações genéricas, sem um caso concreto que alegue a abusividade da cláusula e os prejuízos sofridos.

Em relação à modificação contratual que ampliou a distância da cláusula de raio, o relator entendeu que, uma vez respeitados os contratos de locação em curso, a modificação não apresenta ilegalidade ou abusividade.

Isso porque o dono do negócio pode impor limitações e condições para o uso de sua propriedade por terceiros, ressalvada a possibilidade de reexame da matéria via judicial ante a provocação da parte que se considerar lesada.

STJ – 13.05.2016 – REsp 1535727

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Contrato de Seguro Empresarial – Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Terceira Turma reconhece aplicabilidade do CDC em contrato de seguro empresarial
 
Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) nos contratos de seguro empresarial, na hipótese em que a empresa contrata seguro para a proteção de seus próprios bens sem o integrar nos produtos e serviços que oferece. A decisão foi tomada em julgamento de recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

Uma empresa do ramo de comércio de automóveis novos e usados contratou seguro para proteger os veículos mantidos em seu estabelecimento. A seguradora, entretanto, negou a cobertura do prejuízo decorrente do furto de uma caminhonete nas dependências da empresa.

Segundo a seguradora, a recusa foi em virtude da falta de comprovação de ter havido furto qualificado, já que não havia na apólice a garantia para o sinistro furto simples.

A empresa segurada ajuizou ação por quebra de contrato. A sentença, aplicando a legislação consumerista, julgou o pedido procedente, mas o TJSP entendeu pela inaplicabilidade do CDC e reformou a decisão.

Consumo x insumo

Segundo a Corte local, a empresa não poderia alegar que não sabia das condições de cobertura da apólice. Ao segurador caberia apenas cobrir os riscos predeterminados no contrato, não se admitindo interpretação extensiva ou analógica das cláusulas de cobertura.

No recurso ao STJ, a empresa insistiu na aplicação do CDC e no reconhecimento de que as cláusulas ambíguas ou contraditórias do contrato de adesão devem ser interpretadas favoravelmente ao aderente.

Afirmou que, ao estipular no contrato que o seguro cobria furto qualificado, a seguradora fez presumir no negócio que cobria também furto simples, “pois quem cobre o mais, cobre o menos”.

O ministro Villas Bôas Cueva, relator, acolheu a irresignação. Segundo ele, o fundamento de relação de consumo adotado pelo STJ é o de que toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza, como destinatário final, produto ou serviço de determinado fornecedor é consumidor.

Para o ministro, não se pode confundir relação de consumo com relação de insumo. Se a empresa é a destinatária final do seguro, sem incluí-lo nos serviços e produtos oferecidos, há clara caracterização de relação de consumo.

“Situação diversa seria se o seguro empresarial fosse contratado para cobrir riscos dos clientes, ocasião em que faria parte dos serviços prestados pela pessoa jurídica, o que configuraria consumo intermediário, não protegido pelo CDC”, explicou o ministro.

Cláusulas abusivas

Em relação à cobertura do furto simples, o relator entendeu que, como o segurado  (consumidor) é a parte mais fraca da negociação, cabe ao segurador repassar as informações adequadas e de forma clara sobre os produtos e os serviços oferecidos, conforme estabelecido no artigo 54, parágrafo 4º, do CDC.

Segundo o ministro, cláusulas com termos técnicos e de difícil compreensão são consideradas abusivas, e no caso apreciado ficou evidente a falta de fornecimento de informação clara da seguradora sobre os reais riscos incluídos na apólice.

“Não pode ser exigido do consumidor – no caso, do preposto da empresa – o conhecimento de termos técnico-jurídicos específicos, ainda mais a diferença entre tipos penais de mesmo gênero (furto simples e furto qualificado), ambos crimes contra o patrimônio”, disse o relator.

Com esse entendimento, foi restabelecida a sentença que determinou o pagamento da indenização securitária.

STJ – 05.09.2014 – REsp 1352419

Cláusula Abusiva – Devolução de Valores – Fim de Obra

Cláusula contratual que determina restituição de parcelas no fim da obra é abusiva
Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores pagos somente ao término da obra ou de forma parcelada. A decisão é da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso repetitivo em que se discutia a forma de devolução dos valores devidos ao promitente comprador, em razão da rescisão do contrato.

Segundo os ministros, de acordo com as regras do Código de Defesa do Consumidor (CDC), deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do vendedor ou construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

O recurso adotado como representativo de controvérsia é oriundo de Santa Catarina e foi julgado conforme o rito estabelecido pelo artigo 543-C do Código de Processo Civil. No caso em discussão, o tribunal local determinou a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos pelo promitente comprador, em razão de desistência/inadimplemento do contrato.

Retenção vantajosa

Segundo o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, há muito tempo o STJ já firmou jurisprudência no sentido de que é abusiva, por ofensa ao artigo 51 do CDC, a cláusula contratual que determina a restituição somente ao término da obra, uma vez que o promitente vendedor poderá revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, levar vantagem com os valores retidos.

Para o ministro, essa cláusula significa ainda que “o direito ao recebimento do que é devido ao consumidor fica submetido ao puro arbítrio do fornecedor, uma vez que a conclusão da obra é providência que cabe a este com exclusividade, podendo, inclusive, nem acontecer ou acontecer a destempo”, ressaltou o ministro.

Salomão destacou ainda que esse entendimento – segundo o qual os valores devidos pela construtora ao consumidor devem ser restituídos imediatamente – aplica-se independentemente de quem tenha dado causa à rescisão.

O ministro lembrou que é antiga a jurisprudência da Segunda Seção do STJ no sentido de que o promitente comprador de imóvel pode pedir a resolução do contrato sob a alegação de que não está suportando as prestações.

E acrescentou: “A resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor gera o direito de retenção, pelo fornecedor, de parte do valor pago, isso para recompor eventuais perdas e custos inerentes ao empreendimento, sem prejuízo de outros valores decorrentes.”

 STJ – 28.11.2013 REsp 1300418