Penhora – Fração Ideal de Imóvel em Comum – Possibilidade

Terceira Turma autoriza penhora de fração ideal de imóvel indivisível

É possível a penhora de fração ideal dos devedores em imóvel que se encontra em condomínio e serve de residência para a genitora deles. A decisão, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), reforma acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

A empresa de dois irmãos foi alvo de ação de execução de título extrajudicial, referente a duplicatas vencidas e não pagas no valor de R$ 74 mil. No curso do processo, deferida a desconsideração da personalidade jurídica, foram indicados à penhora dois imóveis dos sócios.

O juiz de primeiro grau negou a penhora de um dos imóveis porque servia de residência a um dos executados e sua família, o que atrai a proteção da Lei 8.009/90. Foi autorizada a penhora da parte ideal dos irmãos em outro imóvel, respeitada a meação das esposas.

Copropriedade

O TJSP, contudo, reconheceu a impenhorabilidade também desse outro imóvel porque a mãe dos dois sócios reside nele. Entendeu que, caracterizada a copropriedade, a proteção do bem de família deveria ser estendida ao coproprietário.

Ao julgar recurso da autora da execução contra a decisão do tribunal paulista, o ministro Villas Bôas Cueva destacou que, para a Corte Especial do STJ, a penhora de fração ideal é cabível, ainda que o imóvel seja caracterizado como bem de família nos termos da Lei 8.009. O caso julgado pela corte tratava de fiança prestada em contrato de locação, cuja legislação específica autoriza a penhora do bem de família do fiador.

Apesar de a origem da dívida ser diferente, o relator aplicou o mesmo entendimento no recurso analisado pela Terceira Turma, porque nos dois casos o que se discute é a possibilidade de penhora de fração ideal de bem indivisível.

Seguindo o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso para restabelecer a autorização da penhora sobre a fração ideal dos executados no imóvel tido em condomínio com a genitora, e determinar que seja levada à hasta pública somente essa fração ideal.

STJ – 16.09.2015 – REsp 1457491.

Multa por Mau Comportamento – Condomínio – Defesa

Multa por comportamento antissocial no condomínio exige direito de defesa

O descumprimento de deveres condominiais sujeita o responsável às multas previstas no Código Civil (artigos 1.336 e 1.337), mas para a aplicação das sanções é necessária a notificação prévia, de modo a possibilitar o exercício do direito de defesa.

Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso especial interposto por um condomínio de São Paulo contra proprietário que alugou sua unidade para pessoa cujo comportamento foi considerado antissocial.

Em assembleia extraordinária, com quórum qualificado, foi estipulada a multa de R$ 9.540,00 por diversas condutas irregulares atribuídas ao locatário, como ligação clandestina de esgoto, instalação indevida de purificador em área comum e até mesmo a existência de uma banca de jogo do bicho dentro do imóvel alugado.

Garantia constitucional

A cobrança da multa foi afastada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo ao fundamento de que sua aplicação seria inviável sem prévia notificação do proprietário.

Além disso, segundo o acórdão, o assunto nem sequer foi mencionado no edital de convocação da assembleia, que tomou a decisão sem a presença do proprietário, o qual recebeu apenas a notificação para pagamento.

No STJ, o condomínio alegou que a multa não tem como pressuposto a notificação prévia do condômino. Bastaria o reiterado descumprimento de deveres condominiais, capaz de gerar incompatibilidade de convivência.

Entretanto, para o relator, ministro Luis Felipe Salomão, a aplicação de punição sem nenhuma possibilidade de defesa viola garantias constitucionais.

Eficácia horizontal

Salomão apontou a existência de correntes doutrinárias que, com base no artigo 1.337 do Código Civil, admitem a possibilidade de pena ainda mais drástica quando as multas não forem suficientes para a cessação de abusos: a expulsão do condômino. Tal circunstância, segundo o ministro, põe em maior evidência a importância do contraditório.

Por se tratar de punição por conduta contrária ao direito, acrescentou Salomão, “deve-se reconhecer a aplicação imediata dos princípios que protegem a pessoa humana nas relações entre particulares, a reconhecida eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que também devem incidir nas relações condominiais para assegurar, na medida do possível, a ampla defesa e o contraditório”.

STJ – 16.09.2015 – REsp 1365279

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