Condomínios – Enfoques Jurídicos Básicos

Por Júlio César Zanluca – autor da obra Contabilidade para Condomínios

A propriedade de um determinado bem deve ser exercida de forma compartilhada entre diversas pessoas, sendo este compartilhamento denominado “condomínio”.

No direito brasileiro, temos como principal forma de compartilhamento da propriedade privada o condomínio edilício, onde em uma edificação há partes que são de propriedade exclusiva, e partes que são de propriedade comum dos condôminos.

Com o lançamento de milhares de novas construções condominiais, nos últimos anos, ganhou destaque no cenário jurídico, trabalhista, tributário e contábil a existência destas propriedades compartilhadas, a qual discorro, brevemente, neste artigo.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”).

O condomínio edilício (artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil) se diferencia do condomínio comum (artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil), pois naqueles há partes comuns e partes exclusivas, ao passo que no condomínio comum existem multiproprietários onde todos detêm a propriedade em comum, sem individualizações.

Desta forma, no condomínio edilício pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

PARTES COMUNS

O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

INSTITUIÇÃO

Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

Tudo o que você precisa saber sobre a contabilidade e escrituração contábil de um condomínio! Contém: modelo de plano de contas e convenção de condomínio. Garanta este material atualizado por 12 meses! Contabilidade para Condomínios

Manual Prático para Atendimento das Normas Tributárias e Contábeis

Prepare-se para atender as necessidades de milhares de novos empreendimentos!

Compre agora - clique aqui

Clique para baixar uma amostra!

Cheque sem Fundos – Dano Moral: Banco do Brasil não é Responsável por Aviso a Devedor

Não cabe ao Banco do Brasil avisar sobre inclusão em cadastro de cheques sem fundos

“O Banco do Brasil, na condição de gestor do Cadastro de Emitentes de Cheques sem Fundos (CCF), não tem a responsabilidade de notificar previamente o devedor acerca da sua inscrição no aludido cadastro, tampouco legitimidade passiva para as ações de reparação de danos diante da ausência de prévia comunicação.”

A tese foi fixada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento realizado sob o rito dos recursos repetitivos (artigo 543-C do Código de Processo Civil), com relatoria do ministro Raul Araújo. A decisão (tema 874) vai orientar as demais instâncias da Justiça sobre como proceder em casos idênticos, evitando que recursos que sustentem posições contrárias cheguem ao STJ.

No caso representativo da controvérsia, uma correntista, após ter tido um cheque recusado por falta de fundos no Banco ABN Amro Real S/A e ser inscrita no CCF, moveu ação contra o Banco do Brasil. Segundo ela, por ser responsável pelo gerenciamento do cadastro, o BB deveria tê-la comunicado previamente sobre a inscrição, o que não ocorreu.

A sentença, confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), julgou extinta a ação por ilegitimidade passiva do Banco do Brasil. Segundo a decisão, apesar de o banco gerenciar o cadastro de emitentes de cheques sem fundos do Banco Central, a obrigação de notificar a correntista seria da instituição bancária que recusou o pagamento do cheque.

Natureza diferente

No recurso especial, a correntista alegou ofensa à Súmula 359 do STJ, segundo a qual “cabe ao órgão mantenedor do cadastro de proteção ao crédito a notificação do devedor antes de proceder à inscrição”.

O ministro Raul Araújo afirmou, porém, que o CCF tem natureza, finalidade e características específicas, que não se confundem com as dos outros cadastros citados nos precedentes que deram origem à súmula.

“O CCF tem natureza pública, visa à proteção do crédito em geral e à preservação da higidez do sistema financeiro nacional, servindo aos interesses da coletividade”, declarou. Além disso, o CCF é submetido a normas estabelecidas pelas autoridades monetárias, opera sob controle do Banco Central e não tem objetivo de obter ganhos.

Já os demais cadastros, disse o ministro, são de natureza privada, instituídos e mantidos no interesse de particulares, submetidos a normas de índole meramente contratual e operados por entidades que os exploram com intuito de obtenção de lucro.

Função de outro

Raul Araújo citou resoluções do Banco Central que, além de atribuir ao banco sacado a responsabilidade de incluir o emitente no CCF, também lhe conferem o dever de comunicar os devedores acerca dessa inclusão.

Para o relator, o Banco do Brasil não pode ser encarregado de desempenhar uma função que as normas do setor atribuem “corretamente” ao próprio banco sacado, instituição financeira mais próxima do correntista e detentora de seu cadastro.

A seção, de forma unânime, entendeu pela ilegitimidade do Banco do Brasil para responder pela falta da notificação prévia, a não ser quando figure como banco sacado.

O julgamento foi na última quarta-feira (9).

STJ – 15.09.2015 – REsp 1354590

Esta obra eletrônica contém 10 modelos práticos de petições na área de Direito ao Consumidor - com boa fundamentação, facilmente editáveis e prontos para o uso. Exercer seus direitos certamente vale muito mais que isto! Clique aqui para mais informações. Petições – Defesa do Consumidor

Mais informações

Garanta seus Direitos!

Compre agora - clique aqui

Clique para baixar uma amostra!